Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários? | Agosto de 2020

Principais Destaques:
•O XPFI (Índice de Fundos Imobiliários da XP) apresentou uma queda de -2,9%, após alta de 4,7% em junho e o mesmo se aplica ao IFIX que apresentou queda de -2,6% em julho, após forte alta de 5,6% no mês passado.

•Número de investidores pessoa física em fundos imobiliários atingiu o novo patamar de 896 mil investidores em junho/2020 (crescimento de 5,6% no mês), o número renovou a nova máxima do número de investidores e ainda indica a aceleração de crescimento mensal no número de investidores em relação ao mês passado, o que mostra a crescente interesse nessa classe de ativo de renda variável.

•A maioria dos gestores vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020, principalmente pelo impacto que o Covid-19 na economia brasileira.

O mês de julho foi marcado pela continuidade da retomada das atividades no Brasil e no mundo após a flexibilização da quarentena e reabertura dos shopping centers e do varejo. Apesar do número de casos de COVID-19 ter aparentemente estacionado no Brasil, ainda não há indícios robustos de queda da contaminação e, ainda, houve aumento marginal no mês em alguns municípios e estados brasileiros, levando a uma nova suspensão temporária das atividades. Por esses motivos, acreditamos que o ambiente econômico continua com alto grau de incerteza referente a recuperação econômica.

Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil.

Qual a performance esperado do IFIX para 2020?

Sobre a performance do IFIX, após uma forte alta de 5,6% no mês de junho, o IFIX apresentou uma queda de -2,6% em julho. Vale ressaltar os Índices da XP, no qual o XPFI (Índice Geral) apresentou uma queda de -2,9% em julho, enquanto o XPFT (Índice de Tijolo) apresentou queda de -3,2% e XPFP (Índice de Papel) apresentou queda de -1,7%. Na opinião dos gestores, 58% acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2020 fique entre 1% e 10% (vs. 45% no mês anterior). Por outro lado, no território negativo, 23% dos gestores projetam a performance do IFIX para o ano de 2020 entre -10% e 0% (vs. 25% no mês anterior).

Como estão os preços dos fundos imobiliários?

No mês de julho o desempenho da indústria foi negativo por alguns fatores, entre eles: novas emissões de cotas de FIIs que integram os índices; discussões sobre o segmento das agências bancárias; e por fim, a discussão da reforma tributária, que gerará uma pressão inicial nas cotas dos FIIs no curto prazo. Neste sentido, a maioria dos gestores (61% dos entrevistados) acreditam que os FIIs estão com preços justos. Porém, 39% dos entrevistados, acreditam que alguns Fundos ainda estão baratos (vs. 45% do mês passado).

Quais os maiores riscos para 2020?

A maioria dos gestores (55% dos entrevistados) vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020 (vs. 85% no mês anterior), principalmente pelo impacto que o Covid-19 pode causar na economia brasileira. Vale ressaltar também que na visão dos gestores (19% dos entrevistados) a mudança na tributação será um risco para a indústria, visto que as próximas propostas e a eventual discussão sobre a tributação de dividendos irão considerar maiores mudanças as regras vigentes, o que deve gerar uma pressão inicial nas cotas dos fundos imobiliários.

Quais as maiores oportunidades para 2020?

Na visão dos gestores, neste ano de 2020, a aquisição de novos ativos será a maior oportunidade para os Fundos Imobiliários (81% dos entrevistados), principalmente pelo fato que a maioria dos FIIs do segmento de Tijolo estão capitalizados, como também a provável queda da atividade econômica do Brasil, os gestores podem encontrar ativos imobiliários a preços mais atrativos. Importante mencionar que a melhora dos indicadores operacionais como: alugueis, vacância e ganho de preço, vem ganhando força em relação ao mês anterior (19% vs. 5%).

Qual segmento deve apresentar maior crescimento dos alugueis em 2020?

Na visão dos gestores, a maioria (77% dos entrevistados) acreditam que o segmento de galpões logísticos apresentará um maior crescimento dos alugueis neste ano de 2020 (vs. 65% do mês anterior). Enquanto o segmento de lajes corporativas apresentou uma queda em relação ao mês anterior (23% vs. 35%).

O motivo do segmento logístico estar apresentando o maior crescimento de alugueis, segundo os gestores, é pelo fato de ser um setor mais resiliente no cenário atual de pandemia, principalmente aqueles Fundos que possuírem locatários que estão mais expostos ao e-commerce, transporte/logística, alimentação e varejo. Atualmente, há espaço para possível renegociação dos preços de locação. Por outro lado, o aumento da adoção do “home office”, levantou-se algumas dúvidas sobre os impactos nas locações de lajes corporativas no médio e longo prazo.

Qual segmento apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais?

Em meio a suspensão temporária do funcionamento dos shoppings centers e com a prática do “home office” sendo adotadas cada vez mais nas empresas, os gestores estão divididos em qual segmento apresenta as maiores oportunidades, sendo shopping centers o setor com maior oportunidade nos patamares atuais. Nota-se uma mudança de opinião nos gestores onde as lajes corporativas diminuíram em relação o mês anterior (35% vs. 40%), enquanto o segmento de shopping centers aumentou (48% vs. 40%).

Quanto tempo temos até vermos os fundos imobiliários nos patamares pré-crise?

Assumindo que a pandemia seja controlada nos próximos meses, principalmente pela possível chegada de uma nova vacina, a maioria dos gestores esperam que os fundos imobiliários voltem a patamares pré-crise do Covid-19 em menos de 1 ano (65% vs. 70%). E o restante dos gestores (32% dos entrevistados) acreditam que a indústria de FIIs levará cerca de 1 a 2 anos para poder se recuperar.

Qual segmento deve voltar mais rapidamente após a crise?

O aumento do contágio do COVID-19 afetou os preços dos FIIs de forma generalizada desde o início da paralisação no Brasil. No entanto, gestores acreditam que os fundos de galpões logísticos devem recuperar mais rapidamente da crise (26% vs. 45% no mês passado) dado que o segmento logístico manteve seu funcionamento durante o período de paralisação das atividades não-essenciais pela necessidade de abastecimento das cidades. Nota-se o aumento dos fundos de CRI em relação ao mês anterior (13% vs. 0%) dado que este segmento possui a vantagem de investir em CRI, que conta com garantias que protegem o cotista de uma eventual inadimplência.

Dentre os fundos de “tijolo”, qual segmento deve apresentar menores impactos devido aos efeitos do coronavírus?

Na visão dos gestores, dentre os fundos de “tijolo”, os fundos de galpões logísticos devem apresentar menores impactos da crise do coronavírus dado a continuidade no funcionamento das atividades logísticas e dado a maior adoção do varejo online, que vem reagindo positivamente. Adicionalmente, os fundos de galpões logísticos apresentam grande exposição aos contratos atípicos que garantem maior previsibilidade da receita de locação. O segmento de lajes corporativas continuou na segunda posição, de acordo com os gestores entrevistados. Vale ressaltar também o segmento de Renda Urbana, que na visão dos gestores (3% dos entrevistados) deverá apresentar menores impactos.

Obs: Pesquisas realizadas entre os dias 03/08/2020 e 07/08/2020

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