FIIs Pós-Eleições

Bolsonaro Presidente do Brasil

Jair Bolsonaro foi eleito Presidente da República. Os desafios são grandes e a execução no campo das reformas será crucial para o futuro da economia e sustentabilidade de um ambiente mais positivo. Paulo Guedes, indicado como futuro Ministro da Fazenda de Bolsonaro, ressalta propostas liberais, com viés reformista. Por outro lado, o agora Presidente Eleito Jair Bolsonaro ainda não deixou claro quais propostas priorizará. Acreditamos que o mercado dará o benefício da dúvida para Bolsonaro, por ora.

Lua de Mel, Por Ora

O mercado deve dar o benefício da dúvida para Bolsonaro, antevendo um governo reformista e liberal, o que poderia levar a bolsa a 90-100 mil pontos até o final do ano (10-20% de alta dos níveis atuais), a curva de juros a precificar a Selic em 7,5-8,5% em 2020, 10% 2030 (0,5-1% abaixo do atual) e em relação ao dólar, ele pode cair no curto prazo para o nível de 3,50-3,70, mas vemos os 3,70-4,00 como mais adequado dado o cenário de risco externo. Para que este movimento seja sustentável, a evolução das reformas é crucial. Caso as reformas se materializem ao longo de 2019, a bolsa poderia buscar os 125 mil pontos até o final do próximo ano.

2019: Um Ano de Transformações

O ano que vem deve ser de transformações no Brasil, com movimentações políticas importantes, que dirão mais sobre a próxima década do que sobre a década anterior. As ruas seguirão ativas, as redes sociais participativas. Os partidos, as organizações políticas e o Estado terão de se adaptar. Em geral, acreditamos que o Presidente da República conseguirá uma frente de apoio no Congresso, o que permitiria avanço nas tão requisitadas reformas. Porém, os desafios são grandes, e exigirão habilidade politica e priorização da agenda desde já.

Emprego e Varejo: Proxys do Imobiliário

Nesta toada, acreditamos que o emprego deverá mostrar bom desempenho – a retomada econômica mais acelerada deverá puxar a oferta de empregos significativamente. Mais empregos significa maior necessidade por espaços por parte das empresas, um cenário atraente para proprietários de imóveis. No mesmo sentido, menor desemprego significa maiores salários e tomadas de crédito mais expressivas, impactando positivamente o consumo, beneficiando também o setor varejista imobiliário, como shopping centers.

Mercado Imobiliário

Lajes Corporativas, São Paulo: Rumo ao Topo

Em São Paulo, o crescimento de empregos é mais acelerado e mais diversificado que em outras regiões do país, o que deverá levar o volume de ocupações a valores recordes nos próximos dois anos, diminuindo consistentemente a vacância. Este cenário mais favorável impactará prioritariamente a ocupação dos empreendimentos de alto padrão bem localizados na cidade. Nestes ativos, os preços ainda defasados servirão de base para expressivas altas, elevando dividendos e patrimônio dos cotistas desses fundos de modo significativo.

Lajes Corporativas, Rio de Janeiro: Lento Rearranjo

No Rio de Janeiro, ampla oferta de imóveis corporativos e baixo desempenho do mercado de trabalho seguem afetando o mercado imobiliário. A taxa de vacância segue em níveis altos, forçando os proprietários a reajustarem os preços de aluguel para baixo. Aqui, ativos de alto padrão construtivo são os que possuem vacância mais relevante (entregas recentes) e a disputa por inquilinos, em especial os grandes de baixo risco de crédito, é ferrenha. Descontos, carências, renegociações para valores mais baixos e incentivos aos inquilinos deverão se manter como a norma para esse mercado por hora. Neste sentido, o movimento de flight to quality deverá se manter predominante. Assim, porque o pipeline de entregas é zero para os próximos anos, certamente a vacância dos ativos classe A deverá cair, ainda que num lento rearranjo.

Ativos Logísticos, São Paulo: O Futuro é Eletrônico

No setor logístico, a volta do comércio varejista, impulsionado por um renovado e cada vez mais forte e-commerce, deve trazer uma nova onda de expansões no mercado. Destacam-se nesta estratégia os galpões próximos aos grandes centros urbanos, grandes alvos dessa nova frente do varejo. Nessas regiões, as ocupações expandem de modo acelerado. Ademais, vale ressaltar que a menor volatilidade do setor é justificada pelo seu baixo ciclo de construção e por apresentar, em boa medida, contratos atípicos. Assim, a renda trazida por esses ativos apresenta não só estabilidade, mas também baixo risco, algo que pode trazer o interesse de muitos investidores no mercado.

Shopping Centers, Brasil: Os Bons Ventos do Consumo por Bruna Pezzin

O setor já apresenta uma melhora mais significativa nas vendas em mesmas lojas para alguns ativos, além de reajustes contratuais gradualmente melhores e taxas de ocupação levemente mais altas. Esperamos que essa tendência se fortaleça, impulsionada pela sazonalidade favorável. No médio prazo, acreditamos que o setor será beneficiado pela retomada da confiança do consumidor e retomada da atividade, permitindo vendas mais fortes, taxas de ocupação mais altas e reajustes contratuais mais favoráveis para os administradores. Em nossa visão, esse cenário seria catalisado caso o Governo siga uma agenda liberal e reformista, permitindo taxas de juros estruturalmente baixas.

Fundos de Investimentos Imobiliários

O Momento é agora

Concomitante à recuperação econômica e desaceleração de novas entregas, a tendência é que a vacância de todas as classes de ativos do mercado imobiliário diminua e os alugueis voltem a crescer. A implicação direta deste cenário para FIIs se dará num aumento de distribuição de dividendos e no crescimento do valor patrimonial dos fundos. Estimamos, desse modo, que tanto ganhos de renda como os de capital serão expressivos nos próximos anos. Aliado a curvas de juros reais longas mais comprimidas, investidores certamente utilizarão esta classe de ativos para diversificarem positivamente suas carteiras.

Curto Prazo: Compressão Rápida das Curvas Longas de Juros Reais

Com o resultado da eleição, o primeiro impacto foi uma considerável compressão das curvas mais longas de juros reais e, com isso, uma melhora na performance dos fundos com duration mais longa. Por conta dessa compressão na curva, acreditamos que o D.Y. médio do IFIX deva alcançar 6,2% já na primeira metade do ano que vem. Com o aumento do aluguéis, o potencial de aumento das cotas poderá ser ainda maior (2,2%).

Taxas de Retorno Interessantes

Com base nos fatores citados, estimamos as Taxas Internas de Retorno levando em consideração o fluxo de caixa apresentado pelos Fundos. Importante ressaltar que utilizamos fluxos curtos (3 anos) em nossos cálculos, de modo a diminuir o potencial de Ramp-up dos aluguéis nos resultados. No gráfico abaixo, listamos os Top FIIs do mercado ranqueados pela TIR estimada. Destacamos (em amarelo), os fundos que compõem a nossa carteira Renda e Valor (maiores detalhes da carteira na próxima seção).

Carteira Recomendada Renda

Durante o período entre turnos eleitorais, parte dos fundos viu valorização expressiva na cota, em linha com o target price estimado, acompanhando rapidamente o movimento de compressão de curva longa. Por haver oportunidades em fundos de tijolo muito interessantes neste momento, adicionamos à carteira os seguintes fundos:

• CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11)
  
• CSHG Logística (HGLG11)
  
• XP Malls (XPML11)
  
• Hedge FoF 3 (HFOF11)

Carteira Recomendada Valor

Transferimos o XP Log (XPLG11) da carteira valor para a renda, visto que, com as alocações de caixa da última emissão praticamente concluídas e cessão da taxa de gestão do fundo em prol dos cotistas pelo menos até maio 2019, o fundo certamente irá entregar bons dividendos nos próximos meses.

TOP 25 FIIs

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