Análise - JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FII – JSRE11

Análise - JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO FII – JSRE11

  • Categoria Híbrido
  • Preço R$ 60,40
  • Último Dividendo R$ 0,48
  • Risco (0 - 100) 29 Risco Alto

    A nova pontuação de risco leva em consideração critérios de risco, mercado e liquidez. Para saber mais, clique aqui.

  • Vol. Diário Médio R$ 2.053.762,61
  • Mês -3,69 %
  • 3M -5,43 %
  • 12M -10,54 %

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Ticker

JSRE11

Data de Atualização

12/11/2024

Recomendação

COMPRA

Categoria XP

Lajes Corporativas

Gestor

Safra Asset

Taxa de administração

1,00%

Nossa Visão e Recomendação

Estamos reiterando a nossa recomendação Compra para o JSRE11, com preço-alvo de R$93 eupsidede 55%. Os principais pontos da tese são: (i) boa qualidade dos imóveis do fundo: o fundo possui um portfólio com 99% do seu ABL com classificação AA ou superior, o que entendemos como algo positivo, dada a resiliência dos níveis de vacância desses imóveis em momentos mais desafiadores; e (ii) expectativa de redução de vacância: entendemos que a exposição do fundo em ativos em regiões centrais de negócios com possibilidade de maior desenvolvimento no longo prazo e das expectativas quanto à retomada do modelo de trabalho presencial, pode contribuir para a redução dos níveis de vacância.

Portfólio

O fundo possui um portfólio de alta qualidade, com mais de 99% do seu ABL tendo classificação AA ou maior e localização em regiões da cidade de São Paulo (99% da receita) como Berrini, Paulista e Chucri Zaidan, algumas delas podendo ser consideradas regiões em eixo de crescimento da cidade. O fundo atualmente possui 5 empreendimentos Ed. Tower Bridge (48% da receita imobiliária), Torres Rochaverá (18%), Ed. Nações Unidas III (16%), Ed. Paulista (18%) e Ed. Praia de Botafogo (~1%). Os imóveis contam com inquilinos que avaliamos serem empresas consolidadas em seus segmentos e constituírem uma boa diversificação setorial para as receitas do fundo, sendo 25% da receita ligada ao setor de seguros, 21% à saúde, 23% à tecnologia, entre outros (31%). Além disso, 47% dos contratos apresentam vencimento a partir de 2028.

A vacância física atual do Fundo é de 4,7% e a financeira de 7,6%. A maior área não locada se encontra no Complexo Rochaverá (11,1%) considerando apenas a área direcionada a lajes corporativas, na Chucri Zaidan/Marginal Pinheiros. Atualmente, o fundo possui uma única alavancagem, com saldo de R$ 135 milhões (4,86% do PL).

Devido à exposição do fundo em ativos em regiões centrais de negócios com potencial de desenvolvimento no longo prazo, e às expectativas quanto à retomada do modelo de trabalho presencial, esperamos uma redução gradual na vacância durante os próximos anos. Ainda, entendemos que a qualidade AAA dos ativos do fundo pode ser um fator que contribua para a redução da vacância. No entanto, acreditamos que o fundo pode enfrentar maiores dificuldades no curto prazo para locar os espaços vagos localizados na região da Chucri Zaidan.

Destaques e últimos acontecimentos

O fundo concretizou a locação no Edifício Paulista para a Petrobrás, com isso a vacância do imóvel foi zerada pode reduzir. Ainda, foram concretizadas locações no Complexo Rochaverá, resultando em uma redução de 3,5 p.p. na vacância do ativo. Os gestores seguem em negociações avançadas passa locar espaços no Rochaverá e Tower Bridge O fundo também possui exposição no HGPO11 o que pode trazer efeitos positivos resultantes da venda dos imóveis do fundo.

Relatório Gerencial divulgado em: 08/11/2024

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