Comunicação de Alteração – Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Maio de 2020

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1. Panorama

O coronavírus despertou uma crise econômica, social e sanitária no Brasil e no mundo, que devem impactar consideravelmente a economia brasileira nos próximos meses. Com o aumento do contágio e das medidas de combate ao vírus e o consequente impacto na economia, os economistas continuam revisando para baixo suas projeções para o PIB de 2020. O último relatório Focus do Banco Central revela que o consenso de mercado estima a queda do PIB de aproximadamente -3,3% (queda de aproximadamente 3,0 p.p em relação ao mês passado, o que mostra a velocidade da deterioração). Ainda, ressaltamos que a visibilidade sobre a magnitude dos efeitos da crise segue baixa e não descartamos deteriorações adicionais nos próximos meses.

Enquanto março foi um mês de grandes perdas no mercado de fundos imobiliários com o IFIX acumulando perdas de -16%, o mês de abril ensaiou uma pequena recuperação (+4% em abril). Para os próximos meses, o mercado deve continuar volátil, dependente das discussões sobre o controle do contágio e das discussões acerca da retomada das atividades consideradas não-essenciais. Em nossa visão, a curva de contaminação do Brasil segue com algumas semanas de atraso em relação aos outros países do mundo. Portanto, enquanto alguns países asiáticos e europeus já ensaiam reabertura gradual de suas economias e escolas, as discussões ainda seguem incipientes no Brasil.

Em nossa opinião, todos os segmentos de fundos imobiliários serão, de certa forma, afetados pelos impactos do coronavírus, ainda que em magnitudes muito diferentes. Enquanto acreditamos que alguns segmentos como de shopping centers e hotéis devem continuar mais pressionados no curto prazo devido ao comprometimento do fluxo de pessoas, outros segmentos como de lajes corporativas e galpões logísticos devem ter impactos limitados no curto prazo.

2. Pesos da Carteira Recomendada

Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos com baixa exposição ao segmento de shopping centers e alta alocação em papéis mais defensivos, de menor risco e menor volatilidade como o segmento de fundos de recebíveis e de galpões logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (30,0%), Híbridos (10,0%), Shoppings (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e  médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência que podem levar a queda nos rendimentos distribuídos no curto prazo.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando os acontecimentos das últimas semanas e o fluxo de notícias, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

ENTROU – CHSG Renda Urbana (HGRU11): CHSG Renda Urbana tem como objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos. Atualmente, o fundo possui investimentos em empreendimentos do segmento de varejo e educacional. No lado do varejo, o fundo possui apenas exposição ao segmento de supermercado (Supermercados BIG, ex-Walmart Brasil), que tendem a ser pouco impactado durante a quarentena em função do fornecimento de bens essenciais. No segmento educacional, apesar de maiores impactos desse segmento, acreditamos que os inquilinos são empresas de grande porte (YDUQS, Ânima e Laureate) que possuem posição de liquidez saudáveis para atravessarem a crise. Adicionalmente, o fundo possui grande concentração em contratos atípicos com vencimento no longo prazo, que garantem maior estabilidade de receita e distribuição de dividendos. Para mais detalhes, confira nossa tese de investimento

SAIU – CSHG Logística (HGLG11): CSHG Logística tem como objetivo obter renda e ganho de capital através de investimento em imóveis logísticos. Apesar do portfólio de alta qualidade e com boa localização e grande potencial de aumentar sua receita imobiliária nos próximos anos, acreditamos que grande parte do crescimento está parcialmente precificado no papel após a recente alta no preço de suas cotas no mês (+12% em abril). Por esses motivos, estamos retirando o fundo da carteira recomendada. Para mais detalhes, confira nossa tese de investimento

Carteira Recomendada – Maio de 2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.

Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).

Carteira Recomendada – Abril de 2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.