Comunicação de Alteração – Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Julho de 2020

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Julho.

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Confira o relatório completo

1. Panorama

O mês de junho foi marcado pela retomada gradual das atividades no Brasil e no mundo após a flexibilização da quarentena e reabertura do varejo brasileiro. No entanto, o Brasil ainda enfrenta um momento delicado com o número de casos ainda em trajetória ascendente. Em nossa visão, o cenário ainda está cercado com alto grau de incerteza referente à recuperação da economia e da curva de contaminação do COVID-19. 

No lado econômico, os economistas continuaram revisando para baixo suas projeções macroeconômicas. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, o consenso de mercado estima uma queda de -6,5% para o PIB (60 bps abaixo do mês passado) e inflação continua pressionado em patamares baixos com IPCA em 1,6% e IGP-M em 5,5% para 2020.

Mais uma vez, o número de investidores em fundos imobiliários atingiu o patamar de 848 mil investidores pessoas físicas em maio de 2020 (+3,7% contra o mês passado e 34,2% desde o começo do ano). Apesar da taxa de crescimento menor no mês de maio, o número continua revelando o interesse nessa classe de ativo de renda variável.

Sobre fundos imobiliários, após a queda acentuada no primeiro trimestre do ano, o IFIX continuou sua trajetória de alta e apresentou alta de 4,9% em junho após a alta de 2,1% em maio. Ainda, o índice XPFI (índice de fundos imobiliários da XP) apresentou alta de 4,1% em junho, enquanto o XPFT (índice de fundos imobiliários de tijolo) apresentou alta de 5,1% e XPFP (índice de fundos imobiliários de papel) apresentou alta de 3,3%.

Na primeira quinzena do mês, observamos que os investidores assumiram posição de menor aversão ao risco após a divulgação de dados econômicos melhores que o esperado, combinado com a expectativa de reabertura da economia e dos shopping centers devido ao afrouxamento das medidas de isolamento social.

No entanto, nas últimas semanas, a preocupação girou em torno de decretos municipais e estaduais anunciando a volta da suspensão do funcionamento de alguns shoppings, em função do aumento do número de casos do COVID-19 em alguns municípios brasileiros. Em nossa opinião, caso haja um novo aumento de fechamento dos shoppings poderá gerar volatilidade nos preços dos fundos imobiliários do segmento. Por esse motivo, mantemos a nossa visão mais conservadora para esse segmento no curto prazo.


2. Pesos da Carteira Recomendada

Mantemos a composição da carteira devido as preocupações quanto a recuperação da economia após a crise do COVID-19. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis e galpões logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (32,5%), Logística (30,0%), Híbridos (15,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (32,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e  médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo.

Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência que podem levar a queda nos rendimentos distribuídos no curto prazo.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando os acontecimentos do mês de junho e o fluxo de notícias, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

ENTROU – CSHG Recebíveis (HGCR11):  O CSHG Recebíveis tem por objetivo o investimento em CRIs. Atualmente, o fundo possui 70,6% do seu portfólio alocado em CRI Corporativo, 11,7% em ativos de renda fixa e 17,2% em FIIs (BARI11, SPVJ11, entre outros). Apesar da grande alocação em ativos considerados não alvos, a gestão vem trabalhando ativamente na alocação dos recursos levantados na última emissão de cotas. Em nossa opinião, a carteira do fundo possui baixo risco dado o LTV médio de 57,6% e 37% dos credores com rating acima de “A”. Adicionalmente, o portfólio possui alocação de 40% em IPCA, 57% em CDI e 3% em IGP-M. Por esses motivos, estamos adicionando o fundo HGCR11 na carteira recomendada.

SAIU – Kinea Índice de Preços (KNIP11): O Kinea Índices de Preço é um fundo dedicado aos investimentos em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, especialmente CRIs indexados à inflação. O portfólio do fundo está atualmente alocado em 97,5% em CRIs atreladas à inflação e o restante em caixa. Devido a combinação de inflação em patamares baixos e controlados (principalmente o IPCA) e alocação do portfólio do fundo majoritariamente em ativos atrelados ao IPCA (95,5% da carteira), acreditamos que a distribuição de dividendos do fundo deve continuar pressionada no curto e médio prazo. Por esses motivos, estamos retirando o KNIP11 da carteira recomendada.

Carteira Recomendada – Julho de 2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.

Carteira Recomendada – Junho de 2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.


O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia

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