Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 9 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
1. Panorama e Performance
No mês de setembro, o destaque econômico permanece sendo a inflação, onde fomos surpreendidos pelo resultado do IPCA-15 de setembro, que registrou a maior alta no mês desde o Plano Real, com aumento de 1,14%. O índice acumula alta de 10,05% em 12 meses. O IGP-M apresentou arrefecimento, com alta de 0,64% em setembro, após alta de 0,66% em agosto, mostrando a primeira deflação desde fevereiro deste ano. No acumulado de 12 meses, o índice cedeu de 31,12% em agosto para 24,86% em setembro. O INCC subiu 0,56% em setembro, mesma taxa registrada em agosto, acumulando alta de 16,37% em 12 meses. Além disso, o mês foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic de 5,25% para 6,25% a.a. Com isso, os economistas da XP estimam a taxa em 8,0% ao final deste ano.
No mês, o boletim da B3 segue mostrando aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, passando os 1,4 milhão de investidores em agosto/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -1,24% no mês, após queda de -2,94% em agosto. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -1,24%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -1,62% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,56%.
No âmbito dos fundos imobiliários, com o aumento da taxa de juros Selic para 6,25% a.a., permanece em destaque pressões nas cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Em geral, não identificamos nenhum motivo específico que possa justificar esse movimento. No entanto, como já mencionado anteriormente, a elevação da taxa de juros Selic pode ter causado percepção negativa no investidor e maior volatilidade no mercado.
Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance de -2,10% em setembro, 0,9 p.p abaixo do IFIX, que apresentou queda de -1,24%. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,7% (8,6% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula queda marginal de -0,2% nos últimos doze meses (vs.-3,1% do IFIX, 2,9 p.p acima do índice).
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos.
Alteramos a composição dos pesos da carteira recomendada, aumentando a exposição em fundos de Recebíveis e reduzindo marginalmente a exposição em Ativos Logísticos e Híbridos.
Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (42,5%), Logística (25,0%), Híbridos (15,0%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (7,5%).
Fundos de Recebíveis (42,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (25,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Zeramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, a adoção, na época, de novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Quer saber quais fundos estão incluídos na carteira?
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
