Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
No mês de outubro, a alta inflação nos países desenvolvidos e a reação dos bancos centrais seguem como destaque. Nos EUA, o Índice de Preços ao Consumidor (CPI) de setembro veio novamente mais forte que o esperado, marcando alta de 0,4% em relação ao mês anterior e acumulando alta de 8,2% em 12 meses, contra o consenso de mercado de alta de 0,2% no mês. Uma das maiores surpresas da leitura mensal veio do componente de custos de habitação, setor que vem observando uma rápida queda no número de novos empreendimentos e, em setembro, chegou ao menor nível de vendas desde setembro de 2012, desconsiderando a queda de curta duração do início da pandemia de COVID-19, em 2020. A próxima reunião de política monetária do Fed está marcada para a primeira semana de novembro, e o consenso de mercado é de um novo aumento de 0,75 pontos percentuais nas taxas de juros. Já na Zona do Euro, que enfrenta atualmente uma inflação próxima de 10%, o Banco Central Europeu decidiu por um novo aumento de suas taxas básicas de juros em 0,75 pontos percentuais na última semana do mês, e os mercados precificam uma redução no ritmo de alta de juros para a próxima reunião, em dezembro.
A leitura do IPCA de setembro, divulgada pelo IBGE este mês, foi de -0,29%, na terceira deflação seguida do índice. Mais uma vez, os preços da gasolina (queda de -8,33%) e das comunicações (queda de -2,08%) foram as principais contribuições para o valor negativo. A energia elétrica, entretanto, voltou a apresentar aumento de preços no mês, de 0,78%. A queda de preços foi menor que a projetada pela XP, de -0,34%, em especial pelo grupo de preços de alimentos. O IPCA acumula alta de 4,09% no ano e 7,17% nos últimos 12 meses. Já o IPCA-15 de outubro, considerado uma prévia do IPCA, voltou a apresentar uma variação positiva, de 0,16%, acima da nossa projeção (0,08%) e do consenso de mercado (0,09%). Por sua vez, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou uma nova deflação em outubro, de -0,97%, após a queda de -0,95% observada no mês anterior. Com a nova leitura, o índice acumula alta de 5,58% no ano e de 6,52% em 12 meses. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), entretanto, subiu 0,04% em outubro, após ter registrado 0,10% em setembro. O índice foi afetado principalmente pelo componente de preços de serviços, e acumula alta de 8,96% no ano e 10,06% em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, uma notícia que ganhou destaque foi o possível impacto da crise no banco Credit Suisse, que passa atualmente por uma crise de confiança por parte de investidores globais preocupados com sua saúde financeira, sobre os FIIs geridos por sua subsidiária no Brasil. Em fato relevante divulgado no início do mês, a gestora dos FIIs do grupo no Brasil lembrou que, conforme exigência regulatória, os bens e direitos integrantes do patrimônio dos FIIs são juridicamente segregados e independentes de sua gestora e administradora, de modo que os fundos não são impactados por eventuais dificuldades enfrentadas pelo grupo que faz sua gestão. Também neste mês, iniciamos nossa cobertura dos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais – os FIAgros. Publicamos nossas análises sobre os fundos KNCA11 e FGAA11, que investem a maior parte de seu patrimônio em CRAs, títulos de crédito privado vinculados a direitos creditórios do setor agropecuário. Em ambos os fundos, a carteira de CRAs é integralmente indexada ao CDI, e, em termos setoriais, a maior parte de seus ativos está ligada ao setor de Açúcar e Etanol. Clique nos tickers de cada fundo acima para acessar o relatório completo.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre o índice dos fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 0,1% no mês, após alta de 0,49% em setembro.
Data Base: índice até fechamento 28/10/22
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Alteramos a composição dos pesos da carteira recomendada, aumentando a exposição em fundos de papel indexados em IPCA em (+2,5%), aproveitando a oportunidade de desconto e bom ponto de entrada no fundo e também aproveitamos e realizamos um pequeno ganho de capital em um fundo do segmento de logística, reduzindo marginalmente sua exposição em (-2,5%).
A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (12,5%), Shoppings (10,0%) e Fundos de Fundos (5,0%).
Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Shopping Center (10,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
