Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários - Junho de 2020

1. Panorama e Performance

Mesmo após mais de dois meses em quarentena, o cenário ainda está cercado com alto grau de incerteza no que tange a recuperação da economia. Somado às crises de saúde e econômica em razão do contágio do coronavírus, o Brasil enfrentou uma crise política, que marcou o mês após as denuncias do ex-ministro Sergio Moro contra o presidente Jair Bolsonaro.

Devido a baixa visibilidade do cenário econômico, os economistas continuam revisando para baixo suas projeções para o PIB. O último relatório Focus do Banco Central revela que o consenso de mercado estima queda do PIB de aproximadamente -5,9% (queda de 2,5 pp em relação ao mês passado, o que mostra a velocidade da deterioração). Ainda, as estimativas do IPCA em 2020 continua em patamares baixos em 1,6% para 2020 (queda de 0,6 pp contra mês passado).

Mais uma vez, o número de investidores em fundos imobiliários atingiu o patamar de 818 mil investidores em abril pessoa física (+3,4% contra o mês passado), desde o começo do ano o número de investidores subiu 29,4%. Apesar da taxa de crescimento menor, o número continua mostrando o interesse nessa classe de ativo de renda variável.

Após quedas acentuadas no primeiro trimestre do ano, o IFIX apresentou leve alta de 2,1% em maio (após a alta de 4,4% no mês passado) e agora acumula queda de -16,8% no ano. Para os próximos meses, acreditamos que o mercado deve continuar volátil a depender das discussões sobre a velocidade da recuperação econômica.

Adicionalmente, o governador João Doria apresentou o plano de flexibilização da quarentena no Estado de São Paulo a partir de junho, que permitirá reabertura gradual e consciente de alguns centros comercias como shopping centers. Assim, São Paulo se junta a outros Estados onde os shopping centers já tiveram autorização para reabertura como Santa Catarina, Paraná e Rio Grande do Sul, entre outros. A flexibilização pode gerar impactos positivos nas cotas de fundos imobiliários de shopping centers dado a reabertura de seus portfólios, que permaneciam fechado desde março.

Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Após forte correções nos preços dos fundos imobiliários no primeiro trimestre do ano em razão da crise do coronavírus e da maior aversão ao risco dos investidores, o mês de maio continuou ensaiando recuperação dos preços dos fundos imobiliários om uma alta de 2,1% no mês de maio (após a alta de 4,4% no mês passado).

A performance da carteira foi de 1,9% no mês de maio (0,2 p.p abaixo do IFIX). Com isso, a carteira acumula a performance de 16,9% nos últimos 12 meses (12,8% p.p acima do IFIX).

Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada

Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada no mês passado, os destaques positivos foram para os fundos imobiliários de recebíveis RBRR11 e KNIP11 que apresentarem performance de 5,3% e 4,2%, respectivamente. No campo negativo, os fundos CPTS11b, RBRF11 e HGRE11 apresentaram performances aquém do esperado de -2,3%, -0,7% e -0,7%, respectivamente.

Figura 3: Performance da Carteira

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos com baixa exposição ao segmento de shopping centers e alta exposição a papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de galpões logísticos e fundos de recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (32,5%), Logística (30,0%), Híbridos (15,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (32,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência que podem levar a queda nos rendimentos distribuídos no curto prazo.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos das últimas semanas e o fluxo de notícias, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

ENTROU – Vinci Logística (VILG11): O fundo Vinci Logística tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da aquisição de ativos logísticos. Atualmente, seu portfólio conta com mais de 195 mil m² de ABL de ativos de boa qualidade e localização. Ainda, possui inquilinos de grande porte como Netshoes, Ambev e algumas multinacionais como Foxconn, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui grande concentração em contratos atípicos 57% dos contratos. Por fim, acreditamos que o fundo apresenta potencial de expandir os rendimentos distribuídos após a recente aquisição de um galpão logísticos em Extrema-MG. Para mais detalhes, confira nossa tese de investimento.

SAIU – SDI Logística (SDIL11): O portfólio do fundo SDI Logística conta com mais de 178 mil m² de ABL em galpões logísticos localizados nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. Apesar da grande concentração de sua receita contratada em inquilinos de grande porte como Brasil Foods e Braskem, acreditamos que a gestora possui desafios de curto prazo como a locação dos módulos vagos no Multimodal Duque de Caxias, que apresenta vacância de 18,8% e alocação dos recursos em caixa (aproximadamente 30% do patrimônio do fundo). Para mais detalhes, confira nossa tese de investimentos.

Carteira Recomendada – Junho/2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance
Fonte: Bloomberg, Economatica; XP Investimentos. Data base: 29/05/2020

Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).

Carteira Recomendada – Maio/2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance;
Fonte: Bloomberg, Economatica; XP Investimentos. Data base: 29/05/2020

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.