Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 10 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
1. Panorama e Performance
O mês de dezembro foi marcado por um cenário de alta dos principais fundos imobiliários, impulsionados positivamente principalmente pelos fundos de tijolos. Mesmo perante o contexto de maior volatilidade no mercado devido às notícias relacionadas a nova variante Ômicron, o IFIX, índice dos Fundos Imobiliários acumula performance positiva no mês.
A inflação permanece sendo tema de destaque, o resultado esperado do IPCA de dezembro de acordo com boletim Focus, deve ser com alta em torno de 0,69%, superando a meta prevista para o ano de 2021. A inflação esperada para os próximos 12 meses, gira em torno de 5,11%.
No âmbito dos fundos imobiliários, o aumento da taxa de juros Selic atingindo o patamar de 9,25% a.a., permanece pressionando as cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Além disso, perante um cenário de incertezas políticas, mantemos nossa preferência em fundos imobiliários do segmento de papel, dado seu caráter mais defensivo.
Mesmo diante de um cenário macroeconômico mais desafiador, o boletim da B3 segue mostrando aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, passando os 1,5 milhão de investidores em novembro/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 6,41% no mês, após queda de -3,64% em novembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 6,94%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 9,26% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou alta de 3,68%.
Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance de 7,76% em dezembro, 1,35 p.p acima do IFIX, que apresentou alta de 6,41%. Adicionalmente, a carteira apresentou no mês um dividend yield médio de 0,78% (9,4% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula queda de -1,4% nos últimos doze meses (vs. -4,5% do IFIX, 3,1 p.p acima do índice).
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos.
Mantivemos a composição dos pesos da carteira recomendada, conservando a maior exposição em fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos.
Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (20,0%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (7,5%).
Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (20,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Zeramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, a adoção, na época, de novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Quer saber quais fundos que fazem parte da carteira?
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
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