Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Fevereiro de 2020

Veja aqui os fundos imobiliários recomendados para o mês de fevereiro de 2020

access_time 31/01/2020 - 20:43
format_align_left 11 minutos de leitura

1. Panorama e Performance

Após uma forte performance dos fundos imobiliários no mês de dezembro, refletindo numa alta do índice IFIX de 11% no período, vimos uma leve correção de -3,8% no mês de janeiro. Apesar da performance negativa no início do ano, os fundamentos que embasam a nossa perspectiva positiva para o setor permaneceram inalterados.

A expectativa do mercado para o crescimento do PIB, representada pelo consenso do relatório Focus do Banco Central, se manteve relativamente estável em +2,31%. Adicionalmente, as expectativas de juros e inflação tiveram leve queda no mês para 4,25% e 3,47%, respectivamente. Nesse cenário de recuperação econômica, juros baixos e inflação controlada, continuamos vendo uma forte avenida de crescimento para o segmento imobiliário nos próximos anos.

Com isso em mente, vemos essa correção de preços como um evento saudável e comum no universo de renda variável, fazendo um papel importante para ajustes de eventuais distorções nas precificações das cotas e eventualmente criando oportunidades para rebalanceamento de carteiras e pontos de entrada mais atrativos. Caso hajam futuramente outros ralis de preços como os do mês de dezembro, não descartamos eventuais correções adicionais pontuais. Elas serão fundamentais para manter a saúde do produto no médio e longo prazo.

Quanto ao seus segmentos, a pior performance em janeiro foram dos fundos de ativos logísticos (-6,21%) e multiativos corporativos (-5,3%) que sofreram correção de preços ao longo do mês de janeiro após terem subido em dezembro +17,3% e +20,5%, respectivamente

O BB Renda Corporativa (BBRC11) foi o fundo imobiliário que apresentou a maior performance mensal (+7,2%). Em nossa opinião, o fundo apresentou a melhor performance mensal dado a distribuição de rendimentos acima do esperado em dezembro, referente às receitas extraordinárias oriundas dos investimentos financeiros realizados pelo fundo.

Indo na contramão, o fundo SP Downtown (SPTW11) apresentou performance de -27,4%. Após ter valorizado mais de 23% em dezembro em decorrência da alienação do Imóvel Belenzinho (o que gerou rendimentos acima do esperado de R$1,4 por cota em novembro). O fundo, em nossa visão, sofreu uma correção no preço da cota dado a perspectiva limitada de distribuição de dividendos no médio prazo.

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Após uma forte performance da carteira no mês de dezembro (+22,3%, 11,7pp acima do IFIX), vimos em janeiro um movimento de ajuste e maior volatilidade nos preços que levou a uma performance da carteira de -8,7% (-4,9pp abaixo do IFIX). Apesar do desempenho negativo do último mês, a carteira ainda acumula uma performance nos últimos 12 meses de 54,9% (25,7pp acima do benchmark). Como mencionado anteriormente, não descartamos eventuais correções em preços, principalmente após ralis que possam gerar distorções nas precificações.

IFIX x Carteira Recomendada

O segmento de Lajes Corporativas apresentou a maior baixa do mês. Os fundos Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) e Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) apresentaram performance negativa de -25,4% e -22,2%, respectivamente.

Em segundo, o segmento de Ativos Logísticos foi outra classe que apresentou forte queda após alta em dezembro. O fundo SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11) e XP Industrial (XPIN11) apresentaram performance de -20,5% e 1,4%, respectivamente.

Em terceiro, os fundos de recebíveis, Valore RE III (VGIR11) e Capitânia Securities II (CPTS11B), caíram -11,6% e -6,1, respectivamente.

Os fundos de shoppings, XP Malls (XPML11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e Malls Brasil Plural (MALL11) também performaram negativamente no mês. XP Malls foi a única no campo positivo com rendimento de 0,8%, enquanto o Vinci Shopping (VISC11) e Malls Brasil Plural caíram -1,4% e -5,9%, respectivamente.

Por fim, a única classe de ativos que permaneceu no campo positivo foi o de Fundo de Fundos, RBR Fundos de Fundos (RBRF11) apresentou a tímida performance de 0,4% no mês.

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Para o mês de fevereiro de 2020, redistribuímos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, reduzindo a participação no segmento de Lajes Corporativas e aumentando a participação no segmento de shopping centers, logística e recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em shopping (30,0%) e logística (27,5%), seguido do seguimento de recebíveis (25,0%), lajes corporativas (12,5%) e fundo de fundos (5,0%).

  • Shopping Center (30,0% da carteira): Exemplo de resiliência durante a recessão. Vemos esse segmento como um potencial beneficiário da recuperação do consumo nos próximos anos, além de continuar apresentando grande tendência de consolidação. Focamos a nossa carteira em fundos com portfólios diversificados e localizados nos grandes centros de consumo do país.
  • Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.
  • Fundos de Recebíveis (25,0% da carteira): Alto rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e  médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.
  • Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses. Por esse motivo, reduzimos o seu peso na carteira recomendada.
  • Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os resultados do mês de janeiro, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

SAIU – Pátria Edifícios Corporativos (PATC11): Estamos retirando a Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) da carteira recomendada para fevereiro de 2020, dado que o fundo apresenta grande parte do volume de recursos levantado das emissões em caixa (aproximadamente R$218 milhões). Esse montante é equivalente a 63% do seu patrimônio líquido total após o recente aumento de capital e a aquisição de uma laje no edifício Vila Olímpia Corporate. Na nossa visão, a alocação total dos recursos ainda deve levar meses, o que prejudica a rentabilidade do fundo no curto prazo.  

ENTROU – Kinea Índices de Preço (KNIP11): O Kinea Índices de Preço é um fundo dedicado ao investimentos em CRIs de baixo risco indexadas à inflação (99% do seu patrimônio). Apesar da nossa expectativa de inflação controlada, o fundo apresenta spreads saudáveis e a previsibilidade dos rendimentos adiciona um perfil mais conservador e defensivo para a carteira recomendada.

ENTROU – CSHG Logística (HGLG11): O CSHG Logística é proprietário de 14 imóveis logísticos com baixa vacância, espalhados por São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Santa Catarina. Acreditamos que o fundo possui potencial de crescimento dada sua alta diversificação dentro da tipologia a qual sua equipe de gestores é preparada e experiente. Adicionalmente, acreditamos que os pagamentos de dividendos no curto prazo serão positivamente impactados pelo reconhecimento de aluguéis devidos de meses anteriores, como já informado via comunicado da gestora.

ENTROU – HSI Malls (HSML11): Após a 2ª emissão, o Fundo HSI Malls contará com a participação majoritária de cinco shoppings centers em seu portfolio (Shopping Patio Maceió, Shopping Granja Vianna, SuperShopping Osasco, Via Verde Shopping e Shopping Metro Tucuruvi). Assim, vemos potencial para a expansão da sua rentabilidade após a alocação completa dos recursos levantados nas ofertas, que deve ocorrer no curto prazo. Além disso, o portfolio do fundo está bem posicionado para recuperação do consumo e varejo brasileiro.

Carteira Recomendada – Fevereiro/20

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2020

Além das alterações dos ativos na nossa carteira, diminuímos o peso da SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11) de 12,5% para 7,5%.

Para os indivíduos que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11). Recentemente o KNCR alterou o seu regulamento, permitindo que investidores em geral pudessem comprar suas cotas.

Carteira Recomendada – Janeiro/20

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2020

OBS: A performance do XP Industrial (XPIN11) foi ajustado pelo direito de subscrição da cota referente à quarta emissão

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.

5. Radar do Mercado

Ofertas Públicas

Kinea Índices de Preços (KNIP11)
No mês de janeiro, foi aprovada a 6ª emissão de cotas do fundo tendo o Banco Itaú Unibanco como coordenadora líder. A oferta será de até R$752 milhões com o preço da cota de R$114,09/cota e montante mínimo de R$57 milhões.

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
No mês de janeiro, o fundo BTG Pactual FoF divulgou seu prospecto preliminar referente 9ª emissão de cotas do fundo. O valor da emissão será de R$600 milhões com o preço de emissão de R$91,39

JS Real Estate (JSRE11)
Em Janeiro, o fundo JS Real Estate anunciou o fim do prazo de exercício do direito de preferência. Foram captados no período R$510 milhões, enquanto o montante da oferta é de até R$748 milhões.

Vinci Shopping (VISC11)
No mês de janeiro, houve o encerramento da 6ª emissão do fundo de shoppings da Vinci Partners. Foram captados R$480 milhões através de uma oferta ICVM 400 tendo a XP Investimentos como a coordenadora.

Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)
No mês de janeiro, houve o encerramento da quarta emissão do fundo Mogno Fundo de Fundos (MGFF11). A oferta foi uma ICVM 400, tendo a Genial investimentos como a coordenadora líder. O fundo conseguiu atingir R$360 milhões com o lote adicional de cotas.

6. Ranking dos Fundos Imobiliários

Top 5 – Maiores Altas no Mês

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 31/01/2020

Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 31/01/2020

Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 31/01/2020

Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)

Fonte: Economática; XP Investimentos. Data base: 31/01/2020

Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

Receba nosso conteúdo por e-mail

Receba resumos diários, semanais e mensais e fique sempre bem informado sobre nossas análises, relatórios e recomendações de investimentos.

Clique para se cadastrar