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Propriedades comerciais: O que esperar da temporada de resultados do 1T25

Desempenho operacional positivo contínuo, mas perspectiva de FFO bastante pressionada

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Apresentamos nossa previsão de resultados do 1T25 para a propriedades comerciais brasileiras, incluindo ALOS3, IGTI11, MULT3 e LOGG3. As principais expectativas incluem: (i) perspectiva positiva de crescimento de vendas-mesmas-lojas (especialmente para Multiplan e Iguatemi), apesar dos efeitos de calendário do atraso da Páscoa, (ii) baixos custos de ocupação impulsionando um crescimento positivo da ocupação A/A (+140 bps em média), (iii) crescimento positivo da receita devido à expansão gradual dos efeitos do ajuste do IGP-M/DI, e (iv) um cenário de crescimento pressionado do FFO, dado o impacto geral da maior alavancagem e das taxas de juros pressionadas. Esperamos que a Allos seja o destaque da temporada, com uma expansão razoável da receita e um crescimento positivo de 5,5% do AFFO/ação.

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O desempenho operacional pode permanecer sólido, apesar dos efeitos do calendário.

Com um desempenho de vendas potencialmente forte em janeiro (o Iguatemi já reportou um SSS de 9%), acreditamos que os shoppings devem manter um desempenho de vendas positivo no 1T25 (esperamos um crescimento de vendas-mesmas-lojas de um dígito alto para IGTI e MULT, e de um dígito médio para ALOS), apesar do efeito de calendário da mudança da Páscoa para abril, que deve impactar o crescimento A/A das vendas de março. Também acreditamos que os baixos custos de ocupação continuados devem continuar a impulsionar a forte ocupação (+140bps A/A em média), que combinada com efeitos de ajuste IGP-M/DI gradualmente mais altos deve impulsionar o sólido crescimento geral da receita dos shopping centers no trimestre.

Alavancagem financeira e taxas de juros mais altas explicam um FFO geral pressionado

Alavancagem financeira e taxas de juros mais altas explicam um FFO geral pressionado. Com uma série de movimentos de alocação de capital que ocorreram em 2024, as shoppings brasileiros parecem estar em uma situação geral de maior alavancagem financeira. Isso, juntamente com taxas de juros mais altas A/A no 1T25, deve resultar em despesas financeiras significativamente mais altas no trimestre, o que pode levar a diferentes impactos no crescimento do FFO ao longo de nossa cobertura, sendo a Multiplan o nome mais afetado.

A Allos pode ser o destaque da temporada com um crescimento

A Allos pode ser o destaque da temporada com um crescimento positivo de AFFOPS. Em nossa opinião, a Allos deve ser a menos afetada pelo aumento das despesas financeiras no 1T25. Esperamos que a empresa registre um crescimento razoável da receita no trimestre (+3% A/A), apesar do impacto das vendas de ativos. Além disso, embora esperemos que o FFO diminua ligeiramente A/A, o crescimento do AFFOPS deve ser positivo em 5,5%, impulsionado pelas recompras da Allos.

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Allos (ALOS3) – Positivo

Esperamos que a receita líquida cresça 2,9% A/A para R$ 635 milhões, impulsionada pela continuidade dos fortes níveis de ocupação de 96,8% (aumento de 50bps A/A e estável T/T) e um aumento positivo nos efeitos de ajuste do IGP-M, apesar da menor ABL A/A devido às vendas de ativos em 2024. Isso deve levar a um crescimento positivo do NOI de 2,2% A/A, acompanhado por uma ligeira expansão da margem em ocupações mais altas e inadimplência líquida sob controle, resultando em menores despesas operacionais e provisões A/A. Além disso, esperamos um EBITDA estável A/A explicado por maiores despesas G&A e um ligeiro declínio no FFO em relação ao 1T24, atingindo R$ 281 milhões (-2,8% A/A) em função de maiores despesas financeiras, embora prevejamos uma expansão positiva do AFFO/ação de 5,5% A/A motivada pelas recompras da Allos.

Iguatemi (IGTI11) – Neutro

Esperamos que a receita líquida cresça solidamente para R$ 328 milhões (+7,9% A/A), impulsionada por (i) aumento dos efeitos do ajuste do IGP-M, (ii) maiores receitas do segmento de varejo A/A, e (iii) continuação da forte ocupação, que esperamos atingir 97,4% (+330bps A/A). Isso deve levar a uma sólida expansão do EBITDA para R$ 244 milhões (+8,2% A/A), com margens ligeiramente crescentes (+0,2p.p. A/A) devido a menores custos de vacância de ABL em níveis mais altos de ocupação. No entanto, esperamos que o FFO atinja R$ 151 milhões, diminuindo ligeiramente A/A (-1,5% A/A) devido a maiores despesas financeiras A/A e um menor saldo de caixa como resultado da aquisição do RioSul.

Multiplan (MULT3) – Neutro

Esperamos que a ocupação permaneça forte em 96,2% (+50bps A/A), mas que diminua sequencialmente devido à sazonalidade do 1T. Também esperamos que a receita líquida atinja R$534 milhões, com um ligeiro aumento de 3% A/A, impactada por uma comparação difícil com o 1T24, quando a Multiplan reconheceu ganhos com as parcerias do Multi app, embora esperemos (i) um crescimento positivo da receita de aluguel de 7% A/A em um efeito IGP-DI gradualmente acelerado, (ii) a continuação de fortes receitas de estacionamento, e (ii) receitas ligeiramente maiores do Golden Lake A/A. Além disso, esperamos que o EBITDA ajustado fique praticamente estável A/A, em R$383 milhões, mas com uma margem menor de 71,7% (-2,7p.p. A/A), também impactado por comps difíceis A/A e uma maior participação de receitas de desenvolvimento imobiliário no mix, que tendem a ter margens menores. Finalmente, estimamos um FFO de R$232 milhões, uma queda de 29,2% A/A, impactado principalmente por maiores despesas financeiras devido a maiores níveis de alavancagem A/A.

Log CP (LOGG3) – Neutro

Log CP (LOGG3) – Neutro: Operacionalmente, esperamos outro trimestre sólido, com fortes entregas e sólida absorção bruta. Além disso, esperamos que a vacância total diminua para 2,9% (-40bps T/T), impulsionada pela forte pré-locação de novas entregas. Isso deve levar a uma receita líquida positiva de R$ 56 milhões (+4 A/A) e um EBITDA maior de R$ 42 milhões (+7% A/A), também suportado por despesas SG&A estáveis. Por outro lado, ainda vemos um FFO leve das operações de leasing de R$ 9,9 milhões (estável A/A), impactado por maiores despesas financeiras.

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