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11/07/2025 18:02:52 • Atualizado em 11/07/2025 18:06:33
4 minutos de leitura

MRV (MRVE3): Esclarecendo preocupações sobre a Resia

Impairment nas vendas de ativos da Resia anunciado em US$ 144 milhões; Neutro

Ygor Altero
Ygor Altero
Head do setor imobiliário
Ruan Argenton
Ruan Argenton
Analista do setor imobiliário

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A MRV anunciou uma reavaliação de valor justo dos ativos (impairment) relacionado à sua subsidiária Resia, totalizando ~US$144 milhões a ser reconhecido no 2T25, relacionado a perdas esperadas nas próximas vendas de ativos. As principais conclusões incluem: (i) um corte de 50% nos terrenos, resultando em um prejuízo de US$ 81 milhões; (ii) um corte de preço médio de 14% nos projetos mais antigos, com uma perda de US$ 1,5 bilhão. (iii) O plano de desalavancagem da Resia permanece inalterado, visando uma redução de US$ 365 milhões na dívida líquida até 2026, atingindo ~50% de dívida líquida/PL; (iv) A Resia pretende concluir as vendas de ativos até o final de 2026, o que levou a uma revisão do guidance de geração de caixa, agora visando US$ 493 milhões até o final de 2026; (v) Após a desalavancagem, a incorporação de ativos seguirá um modelo mais “asset light”. Consideramos o anúncio como neutro. Embora os impairments sejam significativos, eles se alinham com as expectativas do mercado e, potencialmente, eliminam algumas preocupações dos investidores sobre a tese

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Expectativa é de que o impairment atinja ~US$ 144 milhões.

Hoje (11 de julho de 2025) a MRV anunciou um impairment relacionado à sua subsidiária Resia, totalizando US$ 144 milhões a serem reconhecidos no 2T25. O impairment reflete principalmente os prejuízos esperados com as próximas vendas de projetos e terrenos, compreendendo (i) um corte de 50% nos terrenos, resultando em uma perda de US$ 81 milhões e um valor de venda esperado de US$ 81 milhões, e (ii) um corte de preço médio de 14% nos projetos mais antigos (Tributary, Ten Oaks, Rayzor Ranch, Memorial) com base em métricas de avaliação revisadas (cap rate de 5,3% e YoC de 4,5%), levando a um prejuízo de US$ 63 milhões e um valor de venda esperado de US$ 381 milhões. O projeto Golden Glades, o primeiro sob a nova lógica de financiamento da Resia, manteve seu valor de venda esperado de US$ 198 milhões.

Planos de desalavancagem permanecem inalterados

A meta de desalavancagem da Resia permanece praticamente inalterada em relação ao plano anunciado no final de 2024, com o objetivo de reduzir a dívida líquida em US$ 365 milhões até o final de 2026, excluindo os ativos já vendidos. Após o impairment, espera-se que a dívida líquida se estabeleça em aproximadamente US$ 94 milhões, representando cerca de 54% da dívida líquida em relação ao patrimônio líquido, abaixo dos 262% atuais (pós-impairment).

Expectativa de conclusão das vendas de ativos até o final de 2026.

A Resia mantém sua expectativa de concluir o plano de venda de ativos até o final de 2026. Os cortes de preço mais altos nos terrenos devem melhorar as perspectivas de liquidez e acelerar as vendas, com conclusão prevista para dois a três trimestres, apesar de um ambiente desafiador para o início de novos empreendimentos nos EUA. Os projetos desenvolvidos enfrentam maiores desafios de liquidez, especialmente no Texas, mas o management continua confiante na conclusão das vendas até 2026, incluindo o Golden Glades. Em nossa opinião, a incerteza mais ampla quanto ao cronograma de vendas de projetos levou a uma revisão na orientação de fluxo de caixa, agora visando US$ 493 milhões até o final de 2026 (anteriormente era de US$ 270 milhões para 2025). Apesar dos próximos vencimentos da dívida, a Resia está alinhada com um plano de rolagem da dívida, e não se espera que possíveis atrasos nas vendas de ativos representem riscos de solvência.

Futuros empreendimentos seguirão o modelo “asset-light”

Após a desalavancagem, a Resia planeja buscar empreendimentos com um perfil de investimentos com baixo capital empregado (aproximadamente 5% de patrimônio líquido da Resia dos projetos), evitando a consolidação de empréstimos relacionados o financiamento à construção para estabilizar a dívida bruta e concentrando-se em retornos baseados em taxas. Além do Golden Glades, o pipeline de desenvolvimento da Resia inclui um projeto ativo e cinco bancos de terrenos potenciais em suas três regiões operacionais.

XP Expert

11/07/2025 15:02:52 • Atualizado em 11/07/2025 15:06:33
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