LOG CP (LOGG3): Tornando-se mais leve em capital e capturando um cenário de demanda forte

A LOG realizou seu Investor Day 2026, com os principais destaques sendo: (i) a demanda continua forte, com migração para ativos de maior qualidade impulsionando novos projetos; (ii) o plano LOG 2 milhões representa a estratégia da companhia de entregar 2 milhões de m² de galpões até 2030 (financiado via reciclagem), com potencial de superar esse nível dependendo do ritmo atual; (iii) a companhia vê o melhor cenário de demanda de sua história, sustentado pela baixa penetração do e-commerce e por regiões subatendidas como o Nordeste; e (iv) a criação da Log Capital e novos fundos deve permitir aceleração do crescimento com uma estrutura mais leve em capital. A gestão também reforçou disciplina de preços, mecanismos de repasse de custos e a ausência de gargalos relevantes de execução.

Plano de crescimento e alocação de capital

A LOG reiterou sua estratégia de expansão ancorada no plano LOG 2 milhões, que prevê entregas anuais de aproximadamente 500 mil m², com potencial de superar esse nível em até 10%, dependendo da demanda. O capex anual deve variar entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão, sendo financiado principalmente por reciclagem de ativos, que deve superar as necessidades de investimento. Além disso, a LOG pretende aumentar a eficiência de capital com a criação da Log Capital, que estruturará fundos imobiliários e possíveis joint ventures, permitindo escalar o desenvolvimento com menor uso de capital no balanço, viabilizando transações com maior MOIC, apesar de menor VPL.

Tendências de demanda e estratégia comercial

As condições atuais de demanda são as mais fortes da história da companhia, sustentadas por (i) baixa penetração do e-commerce (~10%) e (ii) necessidade de ativos logísticos de maior qualidade. O Nordeste se destaca como importante vetor de crescimento, combinando baixa oferta e demanda crescente, com presença da LOG em todas as capitais da região. Aproximadamente 70% das expansões vêm de clientes existentes, reforçando a recorrência da base e reduzindo risco comercial. A companhia também destacou maior demanda por ativos de qualidade superior, que reduzem custos operacionais (como seguros e energia), sustentando seu poder de precificação.

Execução, pipeline e disciplina operacional

O risco de execução permanece bem controlado, mesmo com aceleração das aprovações. A companhia destacou que a capacidade de engenharia não é uma restrição e que a seleção de projetos segue disciplinada, priorizando ativos com maior visibilidade de demanda para evitar vacância. Além disso, cerca de 60–70% das aquisições de terrenos ocorrem via permuta, contribuindo para maior eficiência de capital e menor necessidade de caixa inicial.

Custos, inflação e margens

A gestão reconheceu pressões de custos, incluindo diesel (estimado em +7,6% com impacto do Brent) e materiais de construção (com alguns itens subindo até ~10%). No entanto, a maioria dos contratos está indexada ao INCC, permitindo repasse de custos. Assim, a companhia não espera impacto relevante nos retornos dos projetos, com maior pressão concentrada em projetos iniciais, enquanto projetos mais avançados permanecem protegidos. A expectativa é que os custos sigam o INCC nos próximos 12 meses.

Novas frentes de negócios

A LOG anunciou novas verticais para capturar valor adicional do seu ecossistema. A criação da Log Capital deve permitir geração de receita recorrente via gestão de fundos e facilitar parcerias, enquanto a Log Seguros deve capturar valor na cadeia de seguros associada aos ativos. Essas iniciativas reforçam a estratégia de complementar o business de desenvolvimento com negócios mais leves em capital e de maior retorno, ampliando receitas de serviços.

Nossa visão

As mensagens reforçam o posicionamento da LOG para sustentar crescimento acima da média, apoiado por forte demanda, landbank robusto e execução disciplinada. A transição para um modelo com estrutura mais leve em capital, via fundos e parcerias, deve melhorar retornos e preservar a flexibilidade do balanço. No geral, vemos a combinação de drivers estruturais de demanda, poder de precificação e disciplina de capital como suporte para expansão com risco controlado.

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