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09/11/2026 23:34:10 • Atualizado em 09/11/2026 23:34:12
3 minutos de leitura

LOG CP (LOGG3): Operacional sólido, mas com frustração nos resultados

Confira nossa visão sobre os resultados da LOG para 3T26

Ygor Altero
Ygor Altero
Head do setor imobiliário
Joao Rodrigues, CFA, CAIA
Joao Rodrigues, CFA, CAIA
Analista do setor Imobiliário

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A LOG reportou resultados mistos no 3T26: os indicadores operacionais permaneceram sólidos, com absorção bruta recorde de 495 mil m² e vacância estabilizada em 1,14%, mas os resultados recorrentes ficaram abaixo das nossas estimativas. A receita líquida atingiu R$57,7 milhões (-13,5% A/A; -12,5% T/T), 3,9% abaixo do XPe, refletindo uma ABL média 28,5% menor após a reciclagem de ativos. O EBITDA ajustado, excluindo ganhos de valor justo e custos relacionados à venda de ativos, totalizou R$38,0 milhões, 12% abaixo do XPe, com margem de 65,8% (-5,9 p.p. vs. XPe), enquanto o FFO ajustado atingiu -R$11,4 milhões, ante nossa estimativa de -R$4,9 milhões. O lucro líquido reportado alcançou R$121,6 milhões, impulsionado por R$172,5 milhões em ganhos com desenvolvimento de ativos. A alavancagem ajustada aumentou para 1,5x dívida líquida/EBITDA, após Capex recorde de R$318 milhões e R$260 milhões em dividendos e recompras de ações. Reiteramos nossa recomendação Neutra para a ação.

Indicadores operacionais

A absorção bruta atingiu o recorde de 495 mil m² no 3T26, impulsionada por 488 mil m² de pré-locações em 14 projetos distribuídos por 11 cidades, com tíquete médio de R$28,63/m² e yield on cost recorde de 13,8%. As entregas totalizaram 65 mil m², integralmente locados, e aproximadamente 77% da ABL prevista para entrega até 2027 já está pré-locada. A vacância estabilizada ficou em 1,14%, enquanto a inadimplência líquida permaneceu baixa, em 0,51%. O tíquete médio de locação cresceu 17,5% A/A, para R$26,36/m², enquanto a ABL em construção atingiu 915 mil m².

DRE

A receita líquida atingiu R$57,7 milhões (-13,5% A/A; -12,5% T/T), 3,9% abaixo do XPe, uma vez que a menor ABL média compensou os maiores tíquetes de locação e o crescimento das receitas de serviços. O NOI, excluindo os efeitos de linearização, totalizou R$33,2 milhões, 16% abaixo da nossa estimativa, enquanto a margem bruta atingiu 94,4%, 88bps acima do XPe. As despesas operacionais totalizaram R$18,1 milhões, 28% acima do XPe, principalmente devido a maiores outras despesas operacionais e despesas gerais e administrativas, 13% acima do XPe. O EBITDA ajustado atingiu R$38,0 milhões, 12% abaixo do XPe, com margem de 65,8%.

Lucro líquido

O resultado financeiro líquido, excluindo ajustes a valor presente, atingiu -R$47,4 milhões, 8% pior que o XPe. As receitas financeiras 37% abaixo do XPe explicaram praticamente toda a frustração em relação às nossas estimativas. O lucro líquido ajustado atingiu -R$13,0 milhões, ante nossa estimativa de -R$5,9 milhões, enquanto o FFO ajustado totalizou -R$11,4 milhões, ante -R$4,9 milhões no XPe. O lucro líquido reportado alcançou R$121,6 milhões (+9,2% A/A), sustentado pelos ganhos com desenvolvimento de ativos

Capex, geração de caixa e alavancagem

A LOG vendeu R$237 milhões em ativos no 3T26, representando 55 mil m² de ABL, e recebeu R$171 milhões em caixa durante o trimestre. O Capex recorde de R$318 milhões e os R$260 milhões distribuídos em dividendos e recompras reduziram o caixa e as aplicações financeiras para R$866 milhões. Como resultado, a alavancagem ajustada aumentou para 1,5x dívida líquida/EBITDA, enquanto os recebíveis relacionados às vendas de ativos totalizaram R$385 milhões. A companhia também emitiu R$300 milhões em debêntures a CDI +0,50% e aprovou R$86,6 milhões em dividendos, equivalentes a R$0,995 por ação.

Nossa visão

Vemos os resultados da LOG no 3T26 como mistos, com indicadores operacionais sólidos, entregas integralmente pré-locadas, vacância próxima de zero e continuidade do crescimento real dos aluguéis. Por outro lado, despesas acima do esperado e receitas abaixo das nossas estimativas levaram a uma frustração no lucro líquido. Reiteramos nossa recomendação Neutra para a ação devido à nossa preferência relativa pelo segmento de shoppings.

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