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Iguatemi (IGTI11) | Resultados robustos em todas as frentes

A Iguatemi apresentou resultados robustos no 1º Trimestre de 2023

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A Iguatemi apresentou resultados fortes e em linha com nossas estimativas no 1T23. Operacionalmente, as vendas aumentaram 17% A/A, e o custo de ocupação atingiu 13,2% (-60bps A/A). Além disso, vimos um crescimento robusto do aluguel mesmas lojas SSR (+12,3 p.p. vs. IGP-M A/A). Como resultado, as receitas de aluguel aceleraram (+19% A/A), levando a receita líquida ajustada para 287 milhões (+23% A/A). Além disso, destacamos o FFO crescendo 44% A/A, atingindo R$ 111 milhões. Por fim, o IGTI também revelou seu novo projeto de desenvolvimento imobiliário (Casa Figueira), totalizando R$ 10 bilhões de VGV (~R$ 350 milhões a 400 milhões de receita), a ser comercializado até 2038. Dito isso, reiteramos nossa recomendação de compra para o Iguatemi com TP de R$ 28,00/unit.

Dados operacionais robustos, impulsionados por um desempenho de vendas notável

As vendas atingiram R$ 3,9 bilhões no 1º trimestre (+16,8% A/A), impulsionadas por restaurantes (SSS +19,6% A/A) e serviços (SSS +19,3% A/A). Além disso, a taxa de ocupação atingiu 92,7% (estável A/A e -20bps T/T), gradualmente afetada pela sazonalidade do 1T. Além disso, as vendas em abril aumentaram 8,3% A/A, refletindo um ritmo mais normalizado, embora vejamos esses níveis como sólidos considerando a base robusta de 2022.

Forte crescimento do SSR acima da inflação, impulsionado pela redução dos descontos

A Iguatemi apresentou crescimento robusto de SSR no 1º trimestre (+19,7% A/A), representando um spread positivo acima do IGP-M de 12,3 p.p. A/A (estimamos um crescimento real de 11,5% A/A), impulsionado por (i) leasing spread sólido (+3,4% A/A); e (ii) redução nos descontos (~50% vs. 1T22). Como resultado, a receita de aluguel foi positivamente afetada, atingindo R$ 234 milhões (+19% A/A). Além disso, a receita de estacionamento também acelerou, atingindo R$ 43 milhões (+22% A/A). Dito isso, a receita líquida ajustada (ex-linearização) ficou em R$ 287 milhões (+23% A/A), majoritariamente em linha com nossas estimativas.

FFO foi o destaque

O EBITDA ajustado atingiu R$ 199 milhões (+31% A/A), levando a margem EBITDA ajustada para 69,5% (+4,3 p.p. A/A), acima de nossas estimativas em 1,6 p.p. e dentro da faixa de guidance da Iguatemi para 2023 (69%-72%), ajudada pela margem EBITDA dos shoppings atingindo 78,1% (+1,7 p.p. A/A). Além disso, o FFO atingiu R$ 111 milhões (+44% A/A), em linha com nossas estimativas, apesar do aumento no resultado financeiro líquido, atingindo -R$ 66 milhões (+66% A/A).

Aumento da alavancagem financeira devido à aquisição da JK Iguatemi, mas a redução do custo da dívida parece positiva

A alavancagem financeira (Dívida Líquida/EBITDA Ajustado) atingiu 2,43x no 1T23 (vs. 1,66x vs. 4T22), explicada pelo pagamento de R$ 667 milhões pela aquisição de 36% da JK Iguatemi. Além disso, a Iguatemi informou que a aquisição possibilitou a emissão de crédito imobiliário, com taxa de juros atrativa (99,98% do CDI), reduzindo o custo da dívida da Iguatemi para 102,8% do CDI (-3,3 p.p. T/T).

Projeto Casa Figueira impulsionando o segmento de desenvolvimento

Destacamos o projeto Casa Figueira, que deve atingir R$ 10 bilhões em VGV a ser lançado até 2038, gerando receita líquida entre R$ 350 milhões – R$ 400 milhões, e CAPEX entre R$ 70 milhões – R$ 80 milhões. Vemos o projeto bem localizado no entorno do Iguatemi Campinas, com foco no segmento de alto padrão, abrindo espaço para o IGTI operar com margem bruta sólida e velocidade de  vendas saudável apesar do cenário macro desafiador.

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