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Iguatemi (IGTI11) | Principais conclusões do Investor Day da Iguatemi

Crescimento orgânico em destaque

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A Iguatemi realizou seu Investor Day anual. As principais conclusões foram: (i) A IGTI deve se concentrar no aumento da receita de seus ativos por m² por meio de (a) crescimento da taxa de ocupação (soft guidance de 97% de taxa de ocupação para 2024) e (b) expansão do spread de locação, aproveitando o sólido momento de crescimento das vendas dos lojistas; (ii) as expansões do portfólio devem ser uma avenida de alocação de capital, com o Iguatemi Brasília, Iguatemi SP e o retrofit do Market Place no pipeline; e (iii) o 1T24 continuou mostrando fortes dados operacionais com vendas de lojistas em +11% A/A e fluxo de veículos em +7% A/A em fevereiro. Mantemos o Iguatemi como nossa principal escolha no segmento de shoppings e propriedades comerciais, com recomendação de compra e preço alvo de R$ 32,5/unit.

Foco em melhorias de rentabilidade

A Iguatemi mencionou fortes perspectivas de mercado para aumentar sua rentabilidade de aluguel, impulsionada por (i) crescimento significativo nas vendas de lojistas (+11% A/A em 2023), (ii) efeito brando de ajuste do IGP-M (efeito de ajuste do IGP-M em 1,2% no 4T23), e (iii) taxa de inadimplência líquida em níveis significativamente saudáveis (-1,7% no 4T23). Como resultado, a Iguatemi deve se concentrar em aumentar sua relação entre receita e área bruta locável (ABL) por meio de (i) crescimento da taxa de ocupação (soft guidance da IGTI para taxa de ocupação de 97% para 2024), mantendo seu mix de lojistas premium; e (ii) expansão do leasing spread (foi de 7% no 4T23).

O crescimento orgânico é a principal via para a expansão do portfólio

A Iguatemi parece ter um pipeline definido de expansão de portfólio, incluindo (i) Iguatemi Brasília (deve começar no 1S25 e durar entre 18 e 20 meses; as lojas satélites representarão ~50% da ABL expandida, o que parece ser positivo para o spread de locação), (ii) Iguatemi SP, e (iii) o recém-anunciado retrofit do Marketplace. Além disso, a IGTI parece ter uma sólida capacidade de financiamento, dada sua forte desalavancagem financeira em 2023 (DL/EBITDA em 1,91x no 4T23 vs. 2,45x no 1T23) e o crescimento da geração de caixa apoiado por um crescimento robusto do FFO (FFO em +33% A/A em 2023). O adensamento de bairros também é uma via de crescimento, com a Casa Figueira como o projeto mais relevante no momento (303 mil m² de terrenos disponíveis para venda). Por fim, as fusões e aquisições também aparecem como uma forma relevante de alocação de capital, com foco principal no aumento da exposição a ativos já existentes no portfólio.

Um ótimo começo em 2024

A Iguatemi mencionou que as vendas de lojistas aumentaram +11% A/A em fevereiro, o que, somado ao já reportado crescimento de 9% em janeiro, parece ser uma leitura forte para o desempenho operacional do 1T24. Além disso, a empresa mencionou que o fluxo de veículos aumentou 7% A/A em fevereiro, o que deve continuar apoiando as fortes receitas de estacionamento. Adicionalmente, a taxa de inadimplência líquida para o período permaneceu no mesmo nível de dezembro/23, apesar da duplicação dos aluguéis em janeiro, reforçando o sólido ambiente de demanda lojista da Iguatemi.

Nossa opinião

Nós vemos com bons olhos a estratégia da Iguatemi de aumentar a rentabilidade do portfólio e o foco no crescimento orgânico, que acreditamos que deve continuar a agregar valor ao seu portfólio de alto padrão. Além disso, o sólido desempenho operacional no início de 2024 deve ajudar a compensar o IGP-M sob pressão (-0,52% em fev/24), além de apoiar a expansão das margens no futuro. Mantemos nossa recomendação de compra e preço alvo de R$ 32,5/unit.

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