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Direcional (DIRR3): Foco na Execução e Dividendos

Nesta semana, realizamos reuniões com os diretores da Direcional Ricardo Gontijo (CEO) e Paulo Sousa (CFO) no Rio de Janeiro e em São Paulo

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Nesta semana, realizamos reuniões com os diretores da Direcional Ricardo Gontijo (CEO) e Paulo Sousa (CFO) no Rio de Janeiro e em São Paulo. As principais conclusões foram: (i) As discussões internas sobre a expansão do tamanho da empresa devem esperar até meados de 2025, já que o foco continua sendo a execução dos projetos atuais; (ii) As fortes margens brutas em novos projetos parecem apoiadas por condições favoráveis nas recentes aquisições de terrenos, apesar da concorrência por mão de obra e de possíveis aumentos nos preços do aço; (iii) As iniciativas aprimoradas da força de vendas parecem estar melhorando as conversões de clientes e a qualidade do portfólio, com VSO alta e forte demanda por vendas de recebíveis impulsionando a geração de caixa. Continuamos a ver as fortes perspectivas de geração de caixa da DIRR como um impulsionador de dividendos robustos acima dos pares do setor. Mantemos nossa recomendação de compra e preço-alvo de R$ 37,0/ação.

O crescimento foi, de longe, o tópico mais discutido

Depois de um aumento significativo nos lançamentos após o follow-on de 2023, de um volume estabilizado de ~R$ 4 bilhões/ano para uma estimativa de R$ 5,5 bilhões (100%) para 2025 (Estimativas da XP), espera-se que as discussões internas sobre a expansão do tamanho da empresa aguardem até meados de 2025. Em nossa opinião, dois fatores sustentam essa aparente estabilidade nos lançamentos no curto prazo: (i) o foco no fortalecimento da engenharia para permitir a expansão dos canteiros de obras em 2025 e (ii) a cautela em relação ao orçamento do FGTS, que atualmente se encontra em um alto nível de consumo, apesar das recentes mudanças regulatórias nas condições de financiamento para unidades usadas. De modo geral, a Direcional parece estar focada na execução de seu nível atual de lançamentos de projetos, capturando um crescimento positivo da receita de sua carteira e uma forte geração de caixa decorrente do aumento do giro de ativos antes de considerar uma expansão adicional.

Ainda há caminhos claros para o crescimento

A região Nordeste do Brasil parece estar experimentando uma demanda aquecida devido à melhor acessibilidade dos compradores de imóveis, impulsionada pelo crescimento do MCMV Cidades e dos programas de subsídios regionais. Além disso, São Paulo parece suportar um nível mais alto de ofertas de projetos, apesar da forte concorrência. Por fim, a Riva está bem posicionada para continuar expandindo devido a (i) exposição significativa ao crédito associativo, (ii) taxas de financiamento imobiliário atrativas de 10% a 12% para faixas de renda ligeiramente acima do MCMV e (iii) um ambiente de baixa concorrência em Belo Horizonte com uma forte posição de banco de terrenos da Direcional.

As perspectivas de margem bruta parecem positivas no curto prazo

Condições favoráveis em aquisições recentes de terrenos parecem estar apoiando fortes margens brutas em projetos mais novos. Isso sugere um viés de crescimento gradual para as margens brutas ajustadas no curto prazo (que incluímos em nosso modelo), apesar de (i) maior concorrência por mão de obra qualificada em São Paulo e (ii) possíveis aumentos de preços nas próximas renegociações com fornecedores de aço.

Ainda há espaço para melhorar a geração de caixa

As iniciativas internas da Direcional para aprimorar sua força de vendas estão produzindo resultados rapidamente. O aumento do uso de iniciativas digitais na originação de leads impulsionou as conversões de clientes, enquanto maiores incentivos para que os corretores de imóveis fechem vendas com descontos menores e níveis de pró-soluto inferiores melhoraram a qualidade da carteira de clientes da companhia, aumentando a previsibilidade do fluxo de caixa. Além disso, a manutenção de um alto nível de velocidade de vendas (VSO) por mais tempo, em linha com uma equipe de engenharia mais robusta, poderia reduzir os prazos de construção, acelerando ainda mais a geração de caixa. A demanda por vendas de recebíveis continua forte, favorecida pela escassez de títulos no mercado, e as taxas de desconto potencialmente atrativas poderão gerar mais recorrência para esse tipo de operação.

Nossas estimativas de dividendos mais fortes no futuro parecem reforçadas

Com um nível potencialmente mais estabilizado de crescimento de lançamentos até meados de 2025 e fortes perspectivas de geração de caixa no próximo ano, a Direcional parece estar bem posicionada para manter fortes índices de pagamento de dividendos. Nossas estimativas de dividend yield chegam a 8,2% para 2025, o que consideramos atrativo em comparação com seus pares do setor. Mantemos nossa recomendação de compra e um preço-alvo de R$ 37,0/ação.

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