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XP CEO Conference 1º Dia | Real Estate

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Hoje, realizamos o primeiro dia da nossa Conferência de CEOs no Rio de Janeiro, com reuniões com executivos das empresas Allos, Cury, Cyrela, Moura Dubeux e Plano&Plano. A Allos continua apresentando uma dinâmica operacional positiva em julho, apoiada pelo sólido desempenho no segmento de vestuário. A Cury parece posicionada para uma expansão de lançamentos acima do esperado em 2025, com margens que devem permanecer elevadas. A Cyrela deve manter um crescimento positivo de lançamentos em 2025-26, impulsionado pelas fortes perspectivas de crescimento da Vivaz em São Paulo. Para a Moura Dubeux, as perspectivas operacionais continuam fortes para o terceiro trimestre, com níveis elevados de lançamentos e um desempenho de vendas potencialmente forte. Por fim, um ambiente mais favorável à aprovação de projetos para a Plano&Plano deve apoiar um crescimento elevado de lançamentos no segundo semestre de 2025.

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Allos

O ambiente operacional em julho parece resiliente em relação a junho, atingindo um crescimento médio de um dígito, apoiado pelo forte desempenho contínuo no segmento de vestuário, apesar do lazer enfrentar comparações mais difíceis A/A. No geral, a saúde financeira dos locatários continua sólida. Embora (i) o efeito crescente do IGP-M e (ii) o primeiro aumento real nos contratos de 2023 estejam contribuindo para um crescimento mais forte dos aluguéis, (i) os sólidos níveis de vendas dos novos locatários e (ii) a gestão eficiente dos custos dos condomínios mantiveram os custos de ocupação estáveis. Além disso, os custos relacionados às áreas vagas diminuíram, à medida que mais shoppings ultrapassaram 97% de ocupação, o que, em nossa opinião, deve apoiar a manutenção de margens sólidas de NOI no futuro. Além disso, o ambiente de altas taxas de juros parece desencorajar anúncios de projetos greenfield e novas expansões no curto prazo. Em relação ao capex, o nível de 2025 pode tender para a extremidade inferior da orientação, enquanto a unificação do ERP deve apoiar uma redução gradual do investimento no futuro, resultando potencialmente em um nível de capex estabilizado abaixo do previsto anteriormente no curto prazo.

Cury

Após um forte desempenho no primeiro semestre de 2025 em lançamentos e VSO, a Cury parece posicionada para atingir um volume de lançamentos (100%) próximo a R$ 8,5 bilhões em 2025, superando as expectativas iniciais para o ano. No geral, as margens mais fortes foram sustentadas pela entrega de projetos mais antigos com margens mais baixas, enquanto os novos projetos se beneficiam de (i) condições favoráveis de aquisição de terrenos, (ii) inflação controlada, (iii) alta velocidade de vendas e (iv) boa velocidade de repasses, o que deve ajudar a manter as margens da empresa estáveis em torno de 39%. O acesso limitado ao crédito para incorporadoras menores continua a reduzir a concorrência por terrenos, especialmente por grandes parcelas. Em relação à mão de obra, apesar da pressão em São Paulo, (i) iniciativas internas de treinamento da força de trabalho e (ii) fortes relações com fornecedores ajudaram a manter os custos de mão de obra sob controle. Por fim, as distribuições de dividendos devem continuar este ano, apoiadas por um cenário positivo de geração de caixa, com possíveis mudanças na tributação de dividendos possivelmente provocando maiores índices de pagamento.

Cyrela

Os lançamentos devem continuar aumentando em 2025 e 2026, impulsionados pelas fortes perspectivas de crescimento da Vivaz em São Paulo, com potencial expansão anual dos lançamentos (%Co) de cerca de R$ 1 bilhão nos próximos três anos, apoiada pelo forte impulso da demanda por moradias populares. Em termos de lucratividade, a Vivaz continua a melhorar à medida que projetos mais antigos com margens mais baixas são entregues, enquanto novos projetos com margens mais altas ganham maior relevância no P&L. Isso contribui para o aumento das métricas de ROE à medida que a empresa cresce com baixo capital implícito, principalmente em São Paulo. Além disso, as expectativas de geração de caixa para 2025 foram reduzidas devido (i) à redução nas vendas do estoque mais antigo, apesar das vendas fortes do estoque mais novo terem excedido as metas, e (ii) ao crescimento da carteira de financiamento direto. No geral, o potencial para pagamentos de dividendos extraordinários permanece, especialmente à luz de possíveis mudanças na tributação de dividendos, embora a Cyrela deva manter uma posição conservadora em relação à alavancagem.

Moura Dubeux

As perspectivas operacionais continuam fortes para o terceiro trimestre, com novos lançamentos potenciais atingindo cerca de R$ 1,3 bilhão no trimestre. Além disso, o ambiente de demanda continua atrativo, com os principais lançamentos do trimestre já apresentando um sólido desempenho de vendas. Adicionalmente, o sólido desempenho operacional no segundo trimestre deve continuar influenciando positivamente os resultados, apoiado por uma robusta carteira de taxas de comercialização de terrenos ainda a serem reconhecidas. Entre os impulsionadores do crescimento, o desenvolvimento da Única tem sido um foco importante para a empresa, com um crescimento gradual dos lançamentos planejado entre 2025 e 2027, com o objetivo de que o segmento alcance um volume de lançamentos estabilizado de R$ 1 bilhão. No geral, apesar do crescimento acelerado dos lançamentos no curto prazo, a empresa mantém sua previsão de dividendos para 2025 (cerca de R$ 100 milhões) e mantém a alavancagem abaixo de 20% da dívida líquida sobre o patrimônio líquido.

Plano&Plano

O plano de crescimento de lançamentos continua forte para 2025, com expectativas de ultrapassar um volume de R$ 4 bilhões (%PLPL), impulsionado por uma perspectiva mais otimista em relação às aprovações regulatórias para projetos no banco de terrenos. O ambiente de vendas continua positivo, com VSO mais forte nos segmentos até a Faixa 3, enquanto a Faixa 4 ainda está atrasada, mas apresenta oportunidades de crescimento. Na Faixa 1, embora o segmento possa perder parte da participação nos lançamentos da empresa em 2025, a engenharia continua sendo a maior vantagem competitiva da empresa, permitindo níveis de rentabilidade atrativos. A empresa tem buscado terrenos maiores (com VGV médio de R$ 500-600 milhões), resultando em menos concorrência para aquisições, apesar dos processos regulatórios mais longos. A geração de caixa foi um pouco moderada no primeiro semestre de 2025 devido (i) ao prolongamento dos prazos de construção (de 24 para 36 meses) e (ii) ao aumento dos desembolsos relacionados a projetos no Pode Entrar. No entanto, a perspectiva de geração de caixa parece mais positiva para o segundo semestre de 2025, especialmente no quarto trimestre. Em relação aos dividendos, manter uma taxa de pagamento próxima a 50% ainda parece viável no futuro.

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