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Shoppings: A continuidade do bom desempenho depende da recuperação macroeconômica

Atualizando nossas estimativvas e preços-alvo: Preferência por Iguatemi, com Multiplan logo atrás

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Neste relatório, analisamos os temas que devem impulsionar os shoppings brasileiros e atualizamos nossas estimativas e preços-alvo para IGTI (R$ 29,5/unit, de R$ 32,5), MULT (R$ 35,0/ação – mantido) e ALOS (R$ 27,0/ação, de R$ 34,0). No âmbito do setor, vemos (i) resiliência operacional robusta em 2025, apoiada por vendas sólidas no curto prazo e revisão de expectativas para a atividade econômica; (ii) maior sensibilidade das ações de shopping centers às taxas de juros de longo prazo devido a seus perfis de duração mais longos, fazendo com que a recuperação da economia um impulsionador de desempenho superior; e (iii) qualidade do portfólio como um fator-chave que sustenta o crescimento estável, com os shoppings listados detendo uma parcela dominante de ativos de primeira linha. Mantemos o IGTI como nossa principal escolha, dado seu forte momento de lucratividade e valuation atrativo, seguido de perto pela MULT, que oferece forte resiliência operacional e valuation atrativo, com TIRs próximas às de seus pares do setor, apesar de seu portfólio mais homogêneo.

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A resiliência operacional sustenta uma perspectiva positiva para 2025

A resiliência operacional sustenta uma perspectiva positiva para 2025. Esperamos que os shoppings brasileiros mantenham um crescimento operacional robusto no curto prazo, impulsionado por fortes ventos sazonais favoráveis e por um mês de Maio mais robusto. As revisões para cima do crescimento real do PIB em 2025 sugerem um ambiente econômico menos moderado no segundo semestre de 2025, o que deve manter a demanda elevada dos consumidores e as sólidas perspectivas de crescimento das vendas. Embora os ajustes elevados do IGP-M/DI devam impulsionar as receitas de aluguel (estimamos um crescimento médio de 7% em 2025 em toda a nossa cobertura), esperamos que o forte desempenho operacional dos shoppings mantenha os custos de ocupação baixos, possibilitando negociações de aluguel favoráveis e proporcionando um crescimento contínuo.

O desempenho superior dependa da recuperação macroeconômica e das tendências das taxas de juros

Acreditamos que o intenso ciclo de alocação de capital dos shoppings em 2024 elevou as perspectivas de crescimento de geração de caixa no futuro, aumentando efetivamente o duration Em nossa opinião, o perfil de duration mais longa dos shoppings torna suas ações particularmente sensíveis às taxas de juros de longo prazo, já que as mudanças nessas taxas influenciam as expectativas de crescimento da geração de caixa. Isso também é reforçado pela forte correlação entre os cap rates e os rendimentos da NTN-B (82%). Com poucos catalisadores de curto prazo, esperamos que as ações de shopping centers apresentem um desempenho superior mais consistente quando as taxas de juros começarem a cair mais acentuadamente.

A resiliência dos fluxos de caixa é fundamental em um ambiente de duration mais longa.

A resiliência dos fluxos de caixa é fundamental em um ambiente de duration mais longa. Os shoppings listados demonstram essa resiliência por meio de seu forte posicionamento de portfólio, com MULT, IGTI e ALOS detendo coletivamente ~56% dos shoppings de primeira linha do Brasil. Essa lacuna de qualidade explica o desempenho superior significativo das vendas nominais em relação à média do setor (ICVS-Abrasce) e apoia o crescimento operacional estável, mesmo em meio a condições macroeconômicas desafiadoras. O IGTI e o MULT se destacam pela qualidade superior do portfólio e pela forte exposição a segmentos de consumidores de alta renda.

A Iguatemi continua sendo nossa principal escolha, seguida de perto pela Multiplan

A Iguatemi continua sendo nossa principal escolha, seguida de perto pela Multiplan. Esperamos que a Iguatemi mantenha uma sólida dinâmica de lucros, apoiada por (i) um forte crescimento das vendas, (ii) uma expansão robusta do aluguel/m² decorrente dos recentes acréscimos ao portfólio e (iii) preocupações com a redução da alavancagem de curto prazo devido à venda de ativos. Atualmente, a IGTI é negociada com um desconto de aproximadamente 15% P/FFO em relação ao MULT, o que parece assimétrico, dada a qualidade de seu portfólio. O MULT oferece (i) resiliência operacional, (ii) crescimento consistente de aluguel/m² próximo aos níveis de aluguel-mesmas-lojas e (iii) forte potencial de desalavancagem, sendo negociado a uma TIR real próxima à média do setor, embora se beneficie de um portfólio mais homogêneo. Para a ALOS, apesar de menos catalisadores de fusões e aquisições de curto prazo e de um portfólio um pouco menos homogêneo que reduz nossa perspectiva de crescimento de longo prazo e de TIR, seu significativo desconto de P/FFO e o sólido pagamento de dividendos a mantêm como uma opção atrativa.

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  • Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
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