Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, os Bancos Centrais dos EUA e da Zona do Euro, sinalizam que o momento de iniciar o ciclo cortes de juros ainda não chegou, indicando ainda cautela. Segundo o Federal Reserve (Fed), a atividade resiliente e as pressões inflacionárias principalmente no lado de serviços são fatores que embasaram o tom mais cauteloso da ata do FOMC. O resultado do CPI de janeiro dos EUA acimas das expectativas também reforçou este cenário, com a pressões nos preços, com destaque para o de serviços. Quanto ao Banco Central da Europa, foram as pressões sobre a inflação e o crescimento dos salários que reforçaram o tom mais duro, mantendo o foco em trazer a inflação para a meta. Na contramão, o Banco Popular da China anuncia cortes na taxa de juros preferencial de empréstimo de 5 anos, como forma de combater a crise imobiliária que ela vem enfrentando e estimular a demanda por crédito.
No Brasil, a ata da reunião do Copom apresentou um tom neutro. Na visão dos economistas da XP, o destaque para os efeitos positivos, foi a nova rodada de deflação de custos globais sobre a inflação de bens, associado a recente dinâmica dos preços das commodities. Por outro lado, o mercado de trabalho doméstico ainda apertado e questões associadas a pressão na inflação de serviços, ainda são pontos de risco. Quanto ao resultado de janeiro de 2024 do índice de inflação oficial do país, o IPCA, a inflação de serviços também se destacou como ponto de atenção. Na visão dos economistas da XP, estes pontos reforçam o cenário de cortes de 0,5p.p. na taxa Selic nas próximas reuniões e cautela do Banco Central quanto a desinflação.
Por fim, no campo fiscal, o setor público registrou déficit em dezembro de 2023 e no acumulado de 2023, o déficit registrado foi de 249,1 bilhões (2,3% do PIB). Vale ressaltar que o resultado de dezembro foi impactado negativamente pelo pagamento de precatórios. Ainda, em janeiro de 2024, o a arrecadação tributária registrou um aumento de 6,7% em relação ao mesmo período no ano passado.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de fevereiro, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,78%, abaixo das expectativas de mercado, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou aceleração de 4,47% em janeiro para 4,49% em fevereiro. Na visão dos economistas da XP, o resultado da prévia inflacionária foi neutro, o que reforça o cenário de que a taxa Selic alcance 9% no fim do ano. Apesar do resultado ter vindo abaixo das expectativas, a reaceleração das variações mensais da inflação de serviços e da média dos núcleos são pontos de cautela. O IGP-M, por sua vez, registrou queda de -0,52% em fevereiro puxado pelos preços ao produtor, e acumula deflação de -3,76% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,20% entre janeiro e fevereiro de 2024, influenciado principalmente pelo componente de Materiais e Equipamentos e do de Serviços, e se manteve de 3,23% para 3,23% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, no começo do mês de fevereiro o CMN lançou uma nova resolução quanto ao CRIs, CRAs LCIs, LCAs e LIGs. A medida deve impactar o volume emitido de novos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), mas acreditamos que a mesma possa trazer impactos positivos para os FIIs devido a migração de investidores para a classe. Ainda, o mês foi marcado por um levantamento realizado pela SiiLA, que analisou como o crescimento do setor industrial brasileiro tem refletido em impactos positivos na ocupação dos fundos imobiliários do setor logístico.
O relatório da B3 sobre pessoa física com dados referentes ao quarto trimestre de 2023, aponta para evolução da classe de fundos imobiliários, com os fundos registrando um aumento de 25% de investidores entre 2022 e 2023 e aumento de 10% do volume médio negociado, trazendo mais liquidez para classe. O crescimento de investidores foi impulsionado pelos retornos positivos e baixa volatilidade diante do cenário de cortes de juros, juntamente da oportunidade de pagamento proventos isentos.
No campo das transações e outros acontecimentos, o XPML11 assinou um memorando para adquirir participação em 6 shoppings pelo montante total de R$1,850 bilhão, o qual será pago de forma parcelada. Com esta aquisição o fundo aumentará a sua exposição ao mercado de São Paulo. De acordo com time de gestão, três dos shoppings apresentam NOI/m médio mensal maior que a atual média do fundo. O fundo RBRP11, recebeu a primeira parcela, pelo valor de R$2,56 milhões referente a venda das unidades do 15º andar do CEMG-TS. O HGLG11 informou a venda de um terreno pelo valor total de R$12,5 milhões a ser recebido de forma parcelada.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 0,79% no mês de fevereiro, após encerrar janeiro com alta de 0,67%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,68%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 1,11%.
Data Base: índice até fechamento 29/02/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (38,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (18,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
