FII REC RENDA IMOBILIÁRIA – RECT11

FII REC RENDA IMOBILIÁRIA – RECT11

  • Categoria Títulos e Valores Mobiliários
  • Preço R$ 93,89
  • Último Dividendo R$ 0,81
  • Risco (0 - 100) 18 Risco Médio

    A nova pontuação de risco leva em consideração critérios de risco, mercado e liquidez. Para saber mais, clique aqui.

  • Vol. Diário Médio R$ 3.394.142,02
  • Mês 2,00 %
  • 3M 3,31 %
  • 12M 0,00 %

Análise

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O RECT11 tem como principal objetivo auferir receitas através do investimento e gestão ativa de empreendimentos imobiliários de uso comercial. O portfólio do fundo conta com 9 imóveis comerciais de diferentes localidades (Alphaville, Brasília, Curitiba, Rio de Janeiro e Santos), que somam aproximadamente 85 mil m² de ABL e 2 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Apesar de ativos em localizações menos óbvias, os ativos são de boa qualidade em comparação aos ativos de sua região (24% classificação AAA, 37% classificação AA e 39% classificação A) acreditamos que o fundo adquiriu os empreendimentos a valores atrativos (cap rate médio de aquisição de 10%).

Devido a estrutura de aquisição com maiores prazos para quitar todo o valor como o Ed. Canopus Corporate e Ed. Pq. da Cidade Corporate, o fundo conseguiu realizar aquisições com baixo dispêndio de caixa no curto prazo. Apesar do mix de inquilinos ser diversificado, acreditamos que o fundo deva se beneficiar da alta do IGP-M (100% dos contratos do fundo são indexados ao IGP-M)

Em nossas estimativas, a distribuição de dividendos deve sofrer uma queda a partir do ano que vem devido ao vencimento do contrato com a Telefônica (Mar/21), mas continua em R$8,0/cota em 2021 ou dividend yield de 8,4%, acima dos pares de mercado. Apesar do dividend yield mais alto, destacamos o maior nível de risco do fundo dado a localização menos privilegiada dos ativos em seu portfólio.

Sobre os riscos do fundo, elencamos o prolongamento da crise do COVID-19 e impacto financeiro dos inquilinos de menor porte, o que pode aumentar a vacância física e inadimplência do fundo e rescisão contratual inesperada dos contratos que não possuem renda garantida (aumento da vacância financeira).

Por esses motivos, estamos iniciando a cobertura do fundo RECT11 com recomendação de compra e preço alvo de R$108,6/cota. No entanto, vale destacar que o perfil do fundo é mais aderente aos investidores com perfil mais arrojado dado os riscos dado a sua relação de alto risco e alto retorno

Tabela Resumo: RECT11

Sobre o Fundo

O fundo possui ativos em diversas localizações do Brasil como Rio de Janeiro, Alphaville, Brasília, Santos e Curitiba. Apesar de não estarem em localizações privilegiadas como Faria Lima e Vila Olímpia, acreditamos que o fundo adquiriu os empreendimentos a termos atraentes com cap rate alto (cap rate de aquisição médio de 10%) e valor por m² relativamente baixo (na média, R$ 9.110 /m²).

Os destaques vão para os empreendimentos com classificação AAA como Ed. Barra da Tijuca (cap rate de 13,5% e valor de aquisição de R$11k/m²), Ed. Parque da Cidade Brasília (cap rate de 9,2% e R$12.717/m²), Evolution Corporate em Alphaville (cap rate de 8,0% e R$10.300/m²), entre outros.

Sobre os inquilinos, o fundo possui tanto um mix de ocupantes de baixo risco como Telefônica Brasil, Elo Participações Prevent Senior e outras companhias multinacionais como TCS, Maersk, Hellmann, entre outros e inquilinos de menor porte, que possivelmente foram amplamente impactados em razão da crise do COVID-19.

A vacância do fundo é de aproximadamente 9,7% e está concentrada principalmente em dois ativos: i) Ed. Canopus em Alphaville com vacância de aproximadamente 32% e ii) Ed. Parque da Cidade em Brasília com vacância de 17%. Ainda, vale mencionar que o contrato de locação da Telefônica Vivo vence em março de 2021, o que impactará consideravelmente o resultado operacional do fundo.

No entanto, ressaltamos a diferença da vacância física (taxa de ocupação da área bruta em m²) com a vacância financeira (porcentagem da receita em relação ao potencial). Devido as estruturas de garantia de renda nos ativos Ed. Canopus, Ed. Parque Cidade Corporate Brasília e o Ed. Barra da Tijuca, o resultado operacional do fundo é temporariamente atenuado pelos vendedores dos ativos por meio de uma renda garantida, caso haja rescisão contratual.

Por fim, o fundo possui tanto contratos atípicos (como da Telefônica) quanto contratos típicos (maior parte dos contratos do fundo), mas todos indexados a IGP-M. Portanto, a escalada do IGP-M nos últimos doze meses tende a impactar positivamente o valor de locação do fundo, caso do gestor conseguir repassar grande parte dessa inflação.

Tabela 4: Resumo dos Ativos

Sobre a Gestora

Fundada em junho de 2015, a REC Gestão de Recursos é fruto da união de executivos com ampla experiência no mercado financeiro e imobiliário brasileiro.

Moise Politi – Head dos Fundos Imobiliários: Com mais de 35 anos de experiência, Moise é engenheiro civil e gestor autorizado pela CVM. Foi sócio fundador da BRFE e possui experiência prévia em diversas instituições financeiras como Chase Manhattan Bank, BTG Pactual, Banco Pan e Banco Ourinvest

Marcos Ayala, CFA – Diretor de RI, Gestor do fundo RECT11: Com 15 anos de experiência, Marcos é formado em administração de empresas e é gestor autorizado pela CVM. Possui certificação CFA e trabalhou no Morgan Stanley, Lazard, Gávea Investimentos, BFRE e Banco Pan.

Tese de Investimento

Iniciamos cobertura do fundo RECT11 com recomendação de COMPRA e preço-alvo de R$108,6/cota, o que representa um potencial de valorização de 12%. Apesar da distribuição elevada de dividendos nos últimos meses, é esperado uma queda na rentabilidade do fundo em decorrência do término do contrato de locação da Telefônica em março/21 e estimamos uma distribuição de dividendos de aproximadamente R$8,0/cota para 2021, ou seja, um dividend yield de aproximadamente 8,2%. No entanto, ressaltamos que o fundo é mais aderente ao perfil de investidor mais arrojado devido a sua relação de risco e retorno.

Figura 11: Dividendos por Cota

Figura 12: Portfólio por Ativos (% ABL)

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