Taxa de vacância: descubra como calcular

Seja você investidor em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) ou em imóveis diretamente, é matéria obrigatória compreender o conceito de vacância e como afeta o valor de mercado de um imóvel.

No caso dos fundos imobiliários, a taxa de vacância influencia diretamente fatores como a distribuição de dividendos, o valor das cotas e a estratégia utilizada por cada investidor.

Para ajudá-lo a aprimorar seus conhecimentos sobre investimentos, neste texto vamos apresentar tudo o que você precisa saber sobre vacância: você verá o que é vacância, como ela afeta os fundos imobiliários e outros investimentos do ramo, dentre outros pontos fundamentais para o investidor iniciante. Vamos lá!

O que é vacância?

A vacância é um termo utilizado para se referir a algo que está vago ou sem ocupação. No ramo imobiliário, o termo é utilizado para se referir aos espaços sem ocupação de um determinado empreendimento imobiliário.

Assim, a vacância serve para determinar o grau de ocupação de um imóvel ou até mesmo para estipular o percentual de imóveis desocupados em uma determinada região geográfica.

A vacância é um dos fatores que influenciam o valor de locação de imóveis. Em cenários econômicos aquecidos, a taxa de vacância tende a diminuir e acaba por gerar uma maior competição por imóveis de boa localização. Como resultado, os valores de locação e compra desses imóveis podem aumentar consideravelmente.

Quais são os tipos de vacância?

Agora que você já sabe o que é vacância, chegou a hora de apresentar os dois tipos principais de vacância: a vacância física e a vacância financeira. Ambas possuem um papel importante nos investimentos imobiliários, principalmente para os fundos imobiliários.

Homem investidor comparando valores em um papel e fazendo cálculos em uma calculadora. — Os tipos de vacância são importantes principalmente para os fundos imobiliários

O que é vacância física e como calcular?

A vacância física é um indicador que determina a área não ocupada de um imóvel. Com base na área total de um imóvel ou complexo de imóveis gerenciados por um FII, a vacância física estipula quanto daquela área está alocada e quanto se encontra desocupada.

Para calcular a vacância física de um imóvel é necessário dividir a área total disponível para locação pelo total do espaço desocupado. Como exemplo, imagine uma torre comercial de 20.000m²de área total locável dividida entre salas comerciais e escritórios.

Digamos que a área total não ocupada deste imóvel tem um tamanho de 4.000m². A partir daí, podemos utilizar a seguinte fórmula para a taxa de vacância física. Vejamos:

Taxa de vacância física: (área total desocupada/área total locável) * 100

Ou seja, obteremos os seguintes valores:

Taxa de vacância física: (4.000/20.000)*100

Taxa de vacância física: 20%

Assim, podemos dizer que a taxa de vacância física do nosso imóvel é de 20%. Ou seja, 20% de sua área total está desocupada. Além de aprender como calcular a taxa de vacância física de um imóvel, você também deve conhecer a vacância financeira. Falaremos dela a seguir.

O que é vacância financeira e como calcular?

A vacância financeira é um indicador utilizado para determinar a renda que não será obtida em relação ao total estimado para quando a ocupação do empreendimento é completa. De maneira semelhante à taxa de vacância física, a vacância financeira é representada em percentual.

Para saber como calcular a taxa de vacância financeira, imagine que o complexo de imóveis gerido por um determinado FII possui uma renda potencial de R$ 1 milhão de reais relativo aos aluguéis, mas que esteja gerando apenas R$ 600.000. Assim, sua vacância financeira é de R$ 400.000.

Para calcular a sua taxa de vacância financeira, podemos utilizar a fórmula:

Taxa de vacância financeira: (renda potencial com os imóveis desocupados/renda potencial total) * 100

Assim, obtemos os seguintes valores:

Taxa de vacância financeira: (400.000/1.000.000)*100

Taxa de vacância financeira: 40%

Mulher investidora avaliando a taxa de vacância de seus fundos imobiliários. — Vacância é um conceito essencial para quem investe em fundos imobiliários

Quais as diferenças entre a vacância física e a vacância financeira?

Antes de falarmos sobre outros tópicos ligados à vacância, vale reforçar algumas diferenças entre os dois indicadores que discutimos. A primeira dessas diferenças é que a vacância física determina a área desocupada de um imóvel, já a vacância financeira determina a renda potencial que o imóvel está perdendo em razão de seu espaço desocupado, de inadimplência ou de especificidades financeiras.

Sim, os dois indicadores estão ligados, na medida em que a vacância física influencia a vacância financeira. Porém, tratam-se de indicadores distintos, e alguns fatores podem levar as taxas a serem diferentes para um mesmo empreendimento. Além disso, vale mencionar que outros fatores também podem influenciar a vacância financeira, como o cenário econômico, os valores dos aluguéis em uma determinada região e particularidades, como cláusulas contratuais.

Por exemplo: uma área desocupada ainda pode gerar renda para um FII quando há multa contratual a ser quitada após o término de um contrato. Também pode haver algum acordo de renda mínima garantida, em que o vendedor de um empreendimento garante o pagamento de aluguel mesmo enquanto o imóvel está desocupado. Na outra ponta, a ocupação de um imóvel pode não diminuir a vacância financeira em caso de inadimplência, entre outras situações possíveis.

Qual é mais relevante: vacância física ou vacância financeira?

Não há como determinar qual tipo de vacância é mais relevante para o investidor. Podemos dizer que a vacância financeira é mais precisa por estipular o valor total que um determinado imóvel poderia estar gerando.

Para o investidor em fundos imobiliários, é necessário estar sempre informado sobre ambas as formas de vacância para entender as movimentações do mercado e conseguir determinar estratégias de investimento com base em suas preferências.

Quais fundos imobiliários são afetados pela vacância?

Para evitar confusão, é válido mencionar que a vacância financeira e a vacância física não são indicadores úteis para todo os tipos de fundos imobiliários. Tais indicadores servem apenas para os chamados fundos de tijolo. Ou seja, os conglomerados que compõem e administram apenas imóveis físicos, como galpões, edifícios, shoppings, dentre outros.

Como usar a vacância para analisar um FII?

A forma de usar os tipos de vacância para analisar um FII dependerá do tipo de estratégia adotada pelo investidor. Alguns investidores evitam fundos imobiliários com alta taxa de vacância financeira em razão da usual queda na distribuição de seus dividendos.

Já outros investidores preferem aproveitar os cenários de alta na taxa de vacância física de um FII porque pode ocorrer uma diminuição no preço das cotas. Portanto, tais investidores enxergam cenários assim como boas oportunidades para comprar novos ativos.

Para o investidor em fundos imobiliários que possui fundos de tijolo em seu portfólio, acompanhar o histórico de vacância dos ativos é fundamental para orientar suas decisões e saber que tipo de ativo vale a pena investir.

Homem investidor imobiliário analisando a taxa de vacância dos FIIs e fazendo cálculos. — Para identificar boas oportunidades de investimento, é essencial calcular e acompanhar a taxa de vacância dos fundos imobiliários.

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Agora que você já aprendeu sobre o que é vacância e os principais tipos de vacância que afetam os Fundos de Investimento Imobiliários (fundos imobiliários), esperamos que se sinta mais seguro para escolher seus ativos de investimento.

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