7 Variáveis para ficar de olho em Fundos Imobiliários

Nesse relatório abordamos algumas variáveis e indicadores que consideramos chaves para a análise dos fundos imobiliários e ranqueamos os top 5 fundos (sob nossa cobertura) que se destacam nos quesitos. Nesse primeiro momento, focaremos somente em fundos imobiliários de tijolo, ou seja, aqueles que investem em ativos físicos como shopping centers, galpões logísticos e industriais, escritórios e lajes corporativas e renda urbana (educacional, varejo, entre outros).

Ressaltamos que o investidor não deve olhar apenas uma variável, mas o conjunto das variáveis e indicadores ao realizar uma análise e estudo de um determinado fundo imobiliário.  

Atipicidade dos Contratos

Nos imóveis comerciais existem dois tipos de contratos de locação: típicos e atípicos. Os contratos típicos geralmente possuem duração de 5 anos, com indexador de reajuste anual e uma revisional ao final do terceiro ano, onde proprietário e inquilino podem renegociar os valores de acordo com o mercado.

Já os contratos atípicos, costumam ter prazos mais longos, geralmente de 10 anos, os reajustes anuais são normalmente indexados à inflação e não possuem revisionais, ou seja, só é possível uma renegociação no final do contrato e caso haja rescisão antecipada, a multa está atrelada a todos os aluguéis vigentes. Esse perfil de contrato é muito comum para inquilinos com uso específico do imóvel, também em galpões logísticos, usualmente em operações BTS (Built-to-Suit) e SLB (Sale-Lease-Back).

Assim, a grande concentração de contratos atípicos dentro de um portfólio torna o fundo mais defensivo dado a maior previsibilidade da receita e menor flexibilidade de renegociações e/ou rescisões contratuais, o que vemos como positivo principalmente em momentos de baixa previsibilidade econômica como a atual.

Prazo dos Contratos

Em complemento a atipicidade dos contratos, acreditamos ser importante analisar o prazo de vencimento dos contratos, pois o fundo pode possuir grande parte de seus contratos atípicos, mas com prazo de vencimento se aproximando.

De modo geral, quanto maior o prazo dos contratos, maior é a previsibilidade da receita no curto prazo dado a menor propensão do locatário em desocupar o imóvel e pagar as multas rescisórias, que tendem a serem maiores. 

Dado a falta de padronização dos relatórios gerenciais dos fundos imobiliários, utilizaremos como variável a porcentagem dos contratos com vencimento após 2023 (% Vencimento).

Vacância dos Fundos Imobiliários

De modo simplificado, vacância é a área bruta locável (ABL) dos ativos do fundo que não estão sendo ocupados. Assim, em momentos de baixa visibilidade econômica e crises como a do coronavírus, os fundos com alta vacância deverão ser os mais impactados já que estes dependem da melhora na perspectiva do crescimento econômico. Portanto, preferimos fundos com baixa vacância dado a maior estabilidade e previsibilidade da receita e, consequentemente, dos rendimentos.

Volatilidade dos Fundos Imobiliários

Volatilidade é uma medida estatística que considera as oscilações de preço de um ativo durante um determinado período. Em momentos de maior incerteza do cenário futuro, fundos de menor volatilidade podem ser uma boa opção defensiva para compor a carteira. Dos fundos imobiliários do nosso universo de cobertura, os fundos de lajes corporativas se destacaram com a menor volatilidade dos últimos 12 meses.

Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (P/VP)

A ideia principal desse indicador é verificar, de maneira simples, o quanto o valor de mercado está acima do valor contábil do fundo. Assim, para valores acima de 1, o fundo está negociando a ágio e para valores abaixo de 1, o fundo está negociando a deságio.

É importante ressaltar que, na maioria dos casos, os imóveis que compõe a carteira dos fundos imobiliários de ativos reais são reavaliados periodicamente (no mínimo uma vez ao ano por empresas especializadas em avaliação de imóveis). Por conta dessa periodicidade, o valor real do imóvel pode estar desatualizado em relação ao seu valor contábil e não refletir a realidade do imóvel do fundo naquele momento.

Caixa sobre Patrimônio Líquido

Outro indicador que acreditamos ser importante ao analisar os fundos imobiliários é a alocação dos recursos em ativos-alvos. Após a emissão de cotas de um fundo, a gestão pode levar meses até a alocação total dos recursos (a depender da velocidade e eficiência da gestora em adquirir novos ativos).

Enquanto os recursos não são alocados em ativos-alvos, a gestora comumente aplica o montante em ativos de renda fixa com alta liquidez, o que geralmente possui rentabilidade próxima ao CDI. No entanto, dado o CDI em patamares baixos, a demora na alocação dos recursos pode acabar pressionando a rentabilidade do fundo e a distribuição de dividendos aos cotistas.  

Como forma de medir de forma simplificada a alocação do caixa, utilizaremos a variável “Caixa e Disponibilidades sobre o Patrimônio Líquido” do fundo (Caixa/PL). Quanto maior essa variável, menor a alocação do fundo em ativos

Liquidez dos Fundos Imobiliários

A liquidez dos fundos imobiliários é basicamente a capacidade de reverter as cotas do fundo em dinheiro no mercado secundário (através do homebroker, por exemplo). Quanto mais rápido e com menor pressão nos preços esse processo acontecer, maior é a liquidez do fundo (normalmente medido em média do volume diário negociado), evitando oscilações de alta intensidade em seus investimentos.

Mesmo com o aumento da liquidez média dos fundos em razão do crescimento de investidores em fundos imobiliários, nem todos os produtos atingem uma liquidez “saudável” que, em nossa opinião, seria algo acima de R$ 500 mil (média de negociação diária).

Glossário

Área Bruta Locável (ABL): Soma de todas as áreas disponíveis para aluguel dos ativos do portfólio do fundo.

Taxa de Vacância: % do ABL Vago sobre o ABL total

Sale-Lease-Back (SLB): Sale-lease-back é uma transação na qual uma empresa vende seu empreendimento para outra empresa e, em seguida, aluga ela. A empresa que vende o ativo torna-se o locatário e a empresa que compra o ativo torna-se o locador.

Built-to-Suilt (BTS): o Built-to-suit é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador construir ou promover a reforma no imóvel que será locado

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