Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Outubro de 2022

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

O mês de setembro foi marcado por ajustes de política monetária em diversos países ao redor do globo, reagindo às surpresas negativas nas leituras de inflação do mês dos principais países desenvolvidos. No início do mês, o Banco Central Europeu (BCE) elevou as taxas de juros de referência na Zona do Euro em 0,75 pontos percentuais, em meio a perspectivas cada vez mais fortes de contração no continente no segundo semestre do ano. Mais tarde, foi a vez do Banco da Inglaterra (BOE) elevar a taxa básica de juros do Reino Unido em 0,5 pontos percentuais, na mesma semana em que o Banco Popular da China (PBOC) e o Banco do Japão (BOJ) decidiram manter inalteradas as taxas de juros de suas economias, que não vêm apresentando grandes pressões inflacionárias. Finalmente, na última semana o Federal Reserve (Fed) elevou a taxa de juros de referência dos EUA em 0,75 pontos percentuais, alcançando um valor acima do consenso da taxa neutra no país e confirmando a postura agressiva da autoridade monetária no seu esforço de contenção da inflação.

O IBGE divulgou no começo do mês a segunda leitura seguida de deflação medida pelo IPCA. O índice teve queda de -0,36%, e, assim como no mês anterior, os principais itens responsáveis pelo resultado foram os preços da gasolina, que teve queda de -11,64%, da energia elétrica, que caiu -1,27%, e das comunicações, com queda de -1,1%. O resultado veio levemente acima do consenso de mercado e da projeção da XP, de -0,40%, e o índice acumula alta de 8,73% nos últimos 12 meses e de 4,39% no ano. Após a divulgação do IPCA-15 de setembro, que trouxe deflação de -0,37%, os economistas da XP revisaram a projeção para o IPCA de 2022, de 6,1% para 5,6%. Já o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) de setembro registrou deflação ainda mais intensa que a leitura de -0,70% de agosto, alcançando -0,95%. No acumulado do ano, o IGP-M tem alta de 6,61%, enquanto acumula 8,25% nos últimos 12 meses. Por sua vez, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 0,10% em setembro, ante 0,33% em agosto, afetado principalmente pelo componente de preços de serviços. O índice acumula alta de 8,91% no ano e 10,89% nos últimos 12 meses.

Por fim, no âmbito dos fundos imobiliários, o boletim mensal da B3 informou que o número de investidores nesse mercado alcançou a marca de 1,84 milhões, após o recorde de 65,1 mil novos investidores registrados no mês de agosto. Ao longo do mês, publicamos a revisão de nossas análises dos FIIs de Recebíveis, também conhecidos como FIIs de Papel, segmento que atualmente tem o maior peso no índice de referência do mercado de fundos imobiliários IFIX, sendo responsável por 45% do índice. O segmento teve distribuições de dividendos recordes ao longo dos últimos meses, e, no relatório, avaliamos que, apesar de esperarmos uma queda nos valores a serem distribuídos no futuro próximo, seus FIIs devem manter uma rentabilidade atrativa ao longo de 2023. Clique aqui para acessar o texto completo. Publicamos também neste mês um relatório que faz parte do especial “Contagem Regressiva para 2023: As oportunidades geradas na incerteza e como aproveitá-las”. Nele, exploramos algumas sugestões de FIIs em cada segmento para investir ainda antes de 2022 acabar. Clique aqui para acessar o relatório.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre o índice dos fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -0,13% no mês, após alta de 5,76% em agosto.

^{Data Base: índice até fechamento 29/09/22}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Alteramos a composição dos pesos da carteira recomendada, a fim aumentar a exposição em fundos de tijolos e na alocação em recebíveis aumentar a relação de FIIs com portfólios indexados em CDI.

A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (47,5%), Logística (15,0%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (12,5%), Shoppings (10,0%) e Fundos de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (47,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Shopping Center (10,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Glossário