Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 16 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
Nos Estados Unidos, os indicadores sugerem que a economia dos EUA permanece sólida, embora não esteja acelerando ainda mais. Esses resultados reforçam a mensagem do Federal Reserve (Fed, o banco central dos EUA) de que não há pressa em retomar o corte de juros em meio à crescente incerteza sobre a economia. Nosso time projeta estabilidade dos juros americanos em 2025. No mais, os temas ligados ao chamado “Trump Trade” seguem como ponto de atenção, tais como: desregulação, corte de tributos e tarifas. O mercado segue de olho nas sinalizações a respeito desses temas.
No Brasil, após o Copom elevar a taxa Selic em 1 ponto percentual, para 13,25% em janeiro, e sinalizar um novo aumento de mesma magnitude na próxima reunião, em março, os investidores continuam atentos aos dados de atividade econômica, buscando pistas sobre o patamar final da taxa Selic. Nesse cenário, o Banco Central enfrenta um desafio evidente: enquanto a atividade econômica começa a dar sinais de enfraquecimento, a inflação corrente e as expectativas permanecem desancoradas, exigindo cautela na condução da política monetária.
No campo político e fiscal, há um clima de espera em relação aos próximos passos do Executivo e do Congresso. Os desafios permanecem significativos, incluindo a gestão das emendas parlamentares, a reforma do Imposto de Renda e o orçamento de 2026. A dívida pública segue em trajetória insustentável no longo prazo, especialmente sem reformas estruturais, o que mantém os juros reais em níveis extremamente elevados.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 – prévia da inflação do mês – avançou 0,11% entre dezembro e janeiro, acima das expectativas de 0,02%. O IGP-M avançou 0,27% em janeiro, desacelerando em relação ao mês anterior, quando havia registrado alta de 0,97%. Com esse desempenho, o índice acumula elevação de 6,75% nos últimos 12 meses. Já o INCC-M, registrou alta de 0,71% em janeiro, acima da variação de 0,51% observada no mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 6,85%. Esse resultado representa um avanço expressivo em comparação com janeiro de 2024, quando o índice acumulava 3,23% na mesma base de comparação.
No âmbito dos fundos Listados, o índice de fundos imobiliários, o IFIX, apresentou um mês de recuperação, registrando uma performance positiva de 3,34%. Com relação aos segmentos vemos que os fundos de papel tiveram uma performance de 4,22%, enquanto os fundos de tijolos tiveram uma performance de 2,99%. Na nossa visão, o movimento positivo foi reflexo de uma recuperação dos preços das cotas dos fundos frente ao desempenho negativo registrado em janeiro, que teve impactos da possível tributação dos fundos que trouxe pessimismo à classe, mesmo diante de um fechamento da curva de juros.
Além disso, apesar da curva de juros ter se mantido relativamente estável em relação ao mês anterior, vemos que reforços quanto ao compromisso da política monetária em levar a inflação para a meta e sinais iniciais de desaceleração da atividade econômica foram fatores que contribuíram para a performance positiva. Na contramão, o resultado do Caged de abertura de vagas em janeiro, acima do esperado, reforçou o dinamismo da atividade econômica brasileira.
Entendemos que o cenário de taxas de juros e inflação mais alta pode beneficiar os fundos de recebíveis. Esses FIIs por serem indexados ao CDI+ e ao IPCA+ podem apresentar dinâmicas positivas quanto a distribuição de rendimentos diante desses cenários. No ano passado, e em janeiro vimos os FIIs de papel negociado em patamares abaixo dos padrões históricos, o que reforça a nossa maior alocação no segmento. Ainda assim, destacamos como ponto de atenção fundos com maior concentração em empresas muito alavancadas, dado que, diante de cenário de taxas mais elevadas, podem ter maiores dificuldades de arcar com suas obrigações. Com isso, dentro do segmento dos fundos de papel, temos preferência por fundos com carteiras mais pulverizadas e exposição a créditos high grade
O mês também foi marcado por resultados do 4T de 2024 para os segmentos de lajes corporativas e de logística, que apresentaram dados animadores quanto ao contexto microeconômico dos FIIs desses segmentos. Mantemos a nossa preferência por fundos de tijolos com bons indicadores operacionais, contratos longos e portfólios bem localizados e consolidados em suas respectivas regiões.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 3,34% no mês de janeiro, após encerrar janeiro com performance negativa de -3,07%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de 4,22%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de 2,99%.
Data Base: índice até fechamento 28/02/25
Já é cliente XP? Faça seu login
Invista melhor com as recomendações
e análises exclusivas dos nossos especialistas.
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (19,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (11,0% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (11,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
