1. Panorama e Performance
A expectativa do mercado para o crescimento do PIB, expressa pelo consenso do relatório Focus do Banco Central, apresentou ligeira queda e se manteve em +2,2% para 2020 (vs. 2,3% no mês passado). Acompanhando esse recuo, as expectativas de inflação tiveram leve queda no mês para 3,22% (vs. 3,45% no mês passado), enquanto cenário de juros se mantiveram constante. Seguimos construtivos em relação às perspectivas para o segmento imobiliário, visto que o setor deve se beneficiar do cenário de recuperação econômica, inflação baixa e controlada e juros baixos.
Após forte performance dos fundos imobiliários em dezembro de 2019, refletido numa alta do índice IFIX de 11%, o índice apresentou segundo mês de queda consecutiva em fevereiro de 2020, recuando –4,4%. Apesar da performance mais fraca que o esperado nos primeiros meses do ano, os fundamentos que embasam nossa análise permanecem inalterados, assim como nossas projeções.
O mês de fevereiro foi marcado por um cenário externo de alta volatilidade. A propagação do coronavírus acarretou numa maior aversão a ativos de maior risco e, consequentemente, uma pressão de venda maior nos ativos de renda variável, incluindo fundos imobiliários.
Apesar do aumento do contágio do vírus, reiteramos a nossa tese de que o impacto será limitado para os fundos imobiliários, dado que suas operações não possuem exposição direta ao mercado externo e elas seriam só impactados caso haja um contágio em grande escala em território nacional. Apesar disso, não descartamos possível volatilidade no curto prazo.
Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) foi o fundo imobiliários que apresentou a maior performance mensal (+2,7%). Em nossa opinião, o fundo apresentou a melhor performance dado a distribuição de rendimentos acima do esperado de R$1,04 por cota, o que implica em um dividend yield anualizado de 10,5%.
Indo na contramão, o fundo Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) apresentou performance de -21,1%. Em nossa visão, as cotas do fundo continuaram pressionadas após o anúncio da intenção de desocupação da Caixa Econômica Federal, sua única locatária. Com a saída da Caixa, a perspectiva de distribuição de rendimentos do fundo fica comprometido até a entrada de um novo locatário.
2. IFIX vs Carteira Recomendada
2.1 Visão Geral
Após uma forte performance da carteira no final de 2019, o mês de fevereiro continuou apresentando um movimento de ajuste e de maior volatilidade nos preços dos fundos imobiliários que levou a uma performance da carteira abaixo do esperado de -5,4% (1 pp abaixo do IFIX). Apesar do desempenho de fevereiro, a carteira acumula uma performance nos últimos 12 meses de 43,3% (21 pp acima do IFIX). Como mencionado anteriormente, não descartamos eventuais correções e volatilidade no curto prazo devido ao movimento de corrida para ativos de menor risco.
IFIX x Carteira Recomendada
O segmento de Fundo de Fundos apresentou a maior baixa do mês. O fundo RBR Alpha Multiestratégia apresentou performance de -12,8% no mês.
Em segundo, o segmento de Lajes Corporativas apresentou foi outra classe que apresentou forte queda após forte desempenho no final de 2019. O fundo CSHG Real Estate (HGRE11) e Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) apresentaram performance de -10,4% e -4,7%, respectivamente.
Em terceiro, o segmento de Ativos Logísticos apresentou a terceira maior baixa do mês. Os fundos CSHG Logística (HGLG11), SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11) e XP Industrial (XPIN11) apresentaram performance de -7,2%, -6,7% e -3,1%, respectivamente.
Em seguida, os fundos de shopping centers, Vinci Shopping Centers (VISC11), HSI Malls (HSML11), XP Malls (XPML11) e Malls Brasil Plural (MALL11) caíram -7,0%, -5,2%, -4,8% e -2,8%, respectivamente
Por fim, a classe de recebíveis foi a que menos caiu no mês. Os ativos Valora RE III (VGIR11), Capitânia Securities II (CPTS11B) e Kinea Índices de Preços (KNIP11) caíram -5,1%, -2,8% e 0,9%, respectivamente.
3. Pesos da Nova Carteira Recomendada
Para o mês de março de 2020, redistribuímos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, reduzindo a participação no segmento de Lajes Corporativas e aumentando a participação no segmento de shopping centers. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em shopping (35,0%) e logística (27,5%), seguido do seguimento de recebíveis (25,0%), lajes corporativas (7,5%) e fundo de fundos (5,0%).
- Shopping Center (35,0% da carteira): Exemplo de resiliência durante a recessão. Vemos esse segmento como um potencial beneficiário da recuperação do consumo nos próximos anos, além de continuar apresentando sinais de melhora operacional como queda da vacância e diminuição nos descontos, assim como a tendência de consolidação. Focamos em fundos com portfólios diversificados e localizados nos grandes centros de consumo do país.
- Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.
- Fundos de Recebíveis (25,0% da carteira): Alto rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.
- Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses. Por esse motivo, reduzimos o seu peso na carteira recomendada.
- Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs
Considerando a performance e os fatos relevantes divulgadas no mês de fevereiro, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:
SAIU – Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11): Estamos retirando o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) da carteira recomendada. A gestora anunciou a rescisão antecipada do contrato de locação da Caixa Econômica Federal no Edifício Cetenco Plaza, que ocupava 3,4% do ABL total do fundo e seu impacto será de aproximadamente R$0,05/cota na distribuição de rendimentos do fundo. Além disso, o fundo anunciou a aquisição do Condomínio Edifício 1800 na região da Paulista em São Paulo por R$67 milhões. Apesar do ativo possuir boa localização, o edifício está totalmente vago e passará por retrofit. Com esses dois eventos somado à alta vacância dos seus imóveis localizados no Rio de Janeiro, o fundo passa a ter uma vacância de 22,5%. Assim, acreditamos que a distribuição de rendimentos do fundo devem continuar pressionados no curto prazo.
Carteira Recomendada – Março/20
Além das alterações dos ativos na nossa carteira, aumentamos o peso nos fundos HSML11 e MALL11 ambos de 5,0% para 7,5%.
Para os indivíduos que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).
Carteira Recomendada – Fevereiro/20
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Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.
5. Radar do Mercado
Ofertas Públicas
Vinci Logística (VILG11)
O fundo anunciou o início da 4ª emissão de cotas com volume de emissão de R$730 milhões tendo a XP Investimentos como coordenadora líder e preço de emissão de R$122/cota (já considerando o custo de emissão)
XP Log FII (XPLG11)
Foi divulgada o prospecto definitivo da 4ª emissão de cotas do fundo tendo a XP Investimentos como coordenadora líder. O montante inicial é de R$500 milhões, podendo ser arrecadados até R$600 milhões se considerado o lote adicional.
Maxi Renda (MXRF11)
O fundo anunciou o início da 5ª emissão de cotas cujo montante inicial é de R$500 milhões. A oferta é uma ICMV 400 tendo a XP Investimentos como coordenadora líder.
Hedge Top FOF II (HFOF11)
O fundo publicou um fato relevante referente à 7ª emissão do fundo no montante de R$ 400 milhões. A oferta será uma ICVM 476 coordenada pela Hedge.
RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)
Foi divulgada o prospecto preliminar da 5ª emissão de cotas do fundo tendo a XP Investimentos como coordenadora líder. O volume de emissão será de R$350 milhões com preço de emissão R$110,59/cota (já considerando o custo da emissão).
6. Ranking dos Fundos Imobiliários
Top 5 – Maiores Altas no Mês
Top 5 – Maiores Baixas no Mês
Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)
Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)
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