Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários - Maio de 2020

1. Panorama e Performance

O coronavírus despertou uma crise econômica, social e sanitária no Brasil e no mundo, que devem impactar consideravelmente a economia brasileira nos próximos meses. Com o aumento do contágio e das medidas de combate ao vírus e o consequente impacto na economia, os economistas continuam revisando para baixo suas projeções para o PIB de 2020. O último relatório Focus do Banco Central revela que o consenso de mercado estima a queda do PIB de aproximadamente -3,3% (queda de aproximadamente 3,0 p.p em relação ao mês passado, o que mostra a velocidade da deterioração). Ainda, ressaltamos que a visibilidade sobre a magnitude dos efeitos da crise segue baixa e não descartamos deteriorações adicionais nos próximos meses.

Enquanto março foi um mês de grandes perdas no mercado de fundos imobiliários com o IFIX acumulando perdas de -16%, o mês de abril ensaiou uma pequena recuperação (+5% em abril). Para o próximos meses, o mercado deve continuar volátil, dependente das discussões sobre o controle do contágio e das discussões acerca da retomada das atividades consideradas não-essenciais. Em nossa visão, a curva de contaminação do Brasil segue com algumas semanas de atraso em relação aos outros países do mundo. Portanto, enquanto alguns países asiáticos e europeus já ensaiam reabertura gradual de suas economias e escolas, as discussões ainda seguem incipientes no Brasil.

Em nossa opinião, todos os segmentos de fundos imobiliários serão, de certa forma, afetados pelos impactos do coronavírus, ainda que em magnitudes muito diferentes. Enquanto acreditamos que alguns segmentos como de shopping centers e hotéis devem continuar mais pressionados no curto prazo devido ao comprometimento do fluxo de pessoas, outros segmentos como de lajes corporativas e galpões logísticos devem ter impactos limitados no curto prazo.

Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Após forte correções nos preços dos fundos imobiliários no mês de março, o mês de abril apresentou menor volatilidade e ensaiou uma pequena recuperação em relação ao mês anterior. A carteira recomendada apresentou uma performance de 3,6% no mês contra 4,4% do IFIX (0,8 pp abaixo do IFIX).

Apesar da performance abaixo do IFIX em abril, a carteira acumula uma performance nos últimos 12 meses de 19,2% contra 3,8% do IFIX (15,3 pp acima do IFIX).

Ressaltamos que não descartamos eventuais correções e volatilidade no próximo mês devido às incertezas dos impactos do Coronavírus e do processo de reabertura de atividades não-essenciais.

Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada

O mês de abril foi pautado pela baixa visibilidade dos impactos do coronavírus na economia brasileira, que, em nossa opinião, acarretou na queda do volume de negociação e da baixa liquidez dos papeis quando comparado aos meses anteriores.

Mais uma vez, o boletim mensal de fundos imobiliários revela o aumento do número de investidores de FIIs em março/2020, o total de investidores atingiu o patamar de 792 mil investidores, um crescimento de 3,91% contra o mês anterior. Apesar da taxa de crescimento menor em relação aos meses anteriores, o número continua mostrando o interesse nessa classe de ativo de renda variável.

Entre os fundos imobiliários da carteira de abril, os fundos CPTS11B, RBRF11 e HGLG11 apresentaram forte performance de 10,1%, 10,0% e 9,2%, respectivamente. No lado negativo, os fundos SDIL11 e RBRR11 apresentaram fracas performances de -4,0% e -3,0%, respectivamente.

Figura 3: Performance da Carteira

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Dado as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos com baixa exposição ao segmento de shopping centers e alta exposição a papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de galpões logísticos e fundos de recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (30,0%), Híbridos (10,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência que podem levar a queda nos rendimentos distribuídos no curto prazo.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos das últimas semanas e o fluxo de notícias, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

ENTROU – CHSG Renda Urbana (HGRU11): CHSG Renda Urbana tem como objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos. Atualmente, o fundo possui investimentos em empreendimentos do segmento de varejo e educacional. No lado do varejo, o fundo possui apenas exposição ao segmento de supermercado (Supermercados BIG, ex-Walmart Brasil), que tendem a ser pouco impactado durante a quarentena em função do fornecimento de bens essenciais. No segmento educacional, apesar de maiores impactos desse segmento, acreditamos que os inquilinos são empresas de grande porte (YDUQS, Ânima e Laureate) que possuem posição de liquidez saudáveis para atravessarem a crise. Adicionalmente, o fundo possui grande concentração em contratos atípicos com vencimento no longo prazo, que garantem maior estabilidade de receita e distribuição de dividendos. Para mais detalhes, confira nossa tese de investimento

SAIU – CSHG Logística (HGLG11): CSHG Logística tem como objetivo obter renda e ganho de capital através de investimento em imóveis logísticos. Apesar do portfólio de alta qualidade e com boa localização e grande potencial de aumentar sua receita imobiliária nos próximos anos, acreditamos que grande parte do crescimento está parcialmente precificado no papel após a recente alta no preço de suas cotas no mês (+10% em abril). Por esses motivos, estamos retirando o fundo da carteira recomendada. Para mais detalhes, confira nossa tese de investimento

Carteira Recomendada – Maio/2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance
Fonte: Bloomberg, Economatica; XP Investimentos. Data base: 30/04/2020

Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).

Carteira Recomendada – Abril/2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance;
Fonte: Bloomberg, Economatica; XP Investimentos. Data base: 30/04/2020

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.