Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Julho de 2023

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

No cenário internacional, banqueiros centrais indicam que aumentos adicionais e manutenção de juros elevados por mais tempo serão necessários para conter a inflação. Em sua última reunião, o comitê de política monetária do banco central dos Estados Unidos decidiu por manter a taxa de juros inalterada, mas sinalizou até duas altas adiante. Dados de atividade mostram a resiliência da economia americana, em especial no mercado de trabalho e mercado de imobiliário. Por sua vez, o Banco Central Europeu elevou a taxa básica em 0,25pp, e deve seguir com altas de juros nas próximas reuniões devido a sua inflação persistente. Na China, a atividade econômica fraca gera necessidade de estímulos do governo. Entretanto, as medidas anunciadas até agora decepcionam o mercado, que entende que não são o suficiente para gerar o nível desejado de crescimento.

No Brasil, o Banco Central manteve a taxa básica de juros inalterada, mas em sua ata sinalizou que deve começar em breve a flexibilizar a política monetária. A XP espera que em agosto já ocorra um corte de 0,25 pp, que a taxa Selic encerre 2022 em 12% e 2024 em 11%. Também no campo da política monetária, o Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu por manter a meta de inflação em 3%, e promoveu uma mudança no horizonte de convergência, o que significa que ao invés de perseguir a meta no ano calendário, ela será contínua a partir de 2025. No âmbito político, o Marco Fiscal avança no Congresso e se encaminha para a aprovação; a Reforma Tributária do consumo começa a ser discutida com mais profundidade e deve ser o principal tema do segundo semestre.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia da inflação de junho medida pelo IPCA-15 ficou virtualmente estável no mês (variação de 0,04%), em linha com as expectativas, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,07% em maio para 3,40% em junho. A XP mantém sua expectativa de inflação para 2023 e 2024 em 4,9% e 4,5%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou queda de 1,93% em junho, e acumula deflação de -6,86% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil subiu 0,85% entre maio e junho, e recuou de 6,32% para 4,29% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pela intensificação das discussões de quanto os futuros cortes na taxa de juros irão repercutir nos FIIs. Até agora, os fundos de tijolo tem se beneficiado. Além disso, os fundos VISC11, BTLG11 e HGRE11 anunciaram, respectivamente, vendas de participação, de ativos e de imóveis; e os fundos RBRP11 e BRCO11 divulgaram novos contratos de locação e extensão contratual. Ademais, o fundo HGLG divulgou que fez aquisições de imóveis e terrenos, que sofreu com inadimplência de pagamento na venda de um de seus ativos e que entrará em execução judicial contra o fundo inadimplente.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 4,71% no mês de junho, após encerrar maio com alta de 5,43%.

A carteira recomendada da XP apresentou a performance de 6,15% em junho, acima do IFIX, que apresentou performance de 4,71% no mês.

^{Data Base: índice até fechamento 30/06/23}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Mantivemos a composição e pesos da carteira recomendada para o mês de julho/23. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (45,0%), Logística (17,5%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (15,0%), Shoppings (7,5%) e Fundos de Fundos (2,5%).

Fundos de Recebíveis (45,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (17,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (15,0% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (7,5% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (2,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.