Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Agosto de 2020

Acesse a revisão da Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Setembro de 2020

1. Panorama e Performance

O mês de julho foi marcado pela continuidade da retomada das atividades no Brasil e no mundo após a flexibilização da quarentena e reabertura dos shopping centers e do varejo. Apesar do número de casos de COVID-19 ter aparentemente estacionado no Brasil, ainda não há indícios robustos de queda da contaminação e, ainda, houve aumento marginal no mês em alguns municípios e estados brasileiros, levando a uma nova suspensão temporária das atividades. Por esses motivos, acreditamos que o ambiente econômico continua com alto grau de incerteza referente a recuperação econômica.

No lado econômico, de acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas apresentaram projeções levemente mais positivas em relação ao mês passado quanto ao crescimento do PIB em 2020 (-5,8% contra -6,5% no mês passado), as projeções de inflação IPCA continuam pressionados em 1,7% para 2020, mas a inflação IGP-M apresentou o novo patamar de 7,9% (vs. 5,6% no mês passado).

Pelo lado positivo, o número de investidores pessoa física em fundos imobiliários atingiu o novo patamar de 896 mil investidores em junho/2020 (crescimento de 5,6% no mês), o número renovou a nova máxima do número de investidores e ainda indica a aceleração de crescimento mensal no número de investidores em relação ao mês passado, o que mostra a crescente interesse nessa classe de ativo de renda variável. 

Sobre o universo de fundos imobiliários, o IFIX apresentou uma queda de -2,6% em julho, após a forte alta de 5,6% no mês passado e o mesmo se aplica para o XPFI (índice de fundos imobiliários da XP) que apresentou queda de -2,9%, após a alta de 4,7% em junho. Vale ressaltar que apesar do Ibovespa ter apresentado forte performance mensal de 8,3%, as cotas dos fundos imobiliários historicamente possuem menor volatilidade do que as ações, o que se confirma quando vemos as performances dos três índices nos últimos doze meses: Ibov (+1,0%) contra IFIX (+2,8%) e XPFI (+1,8%)

Na primeira quinzena do mês, dois acontecimentos acarretaram na retomada da discussão sobre o segmento de agências bancárias. Primeiro, o fundo RBVA11 recebeu notificações extrajudiciais com o objetivo de redução do aluguel de 28 agências locadas ao Banco Santander Brasil (todas as liminares já foram rejeitadas) e a mídia local reportou sobre a intenção de devolução de escritórios pelo Banco do Brasil em razão da maior adoção do trabalho remoto. Em nossa opinião, a combinação de maior concorrência de bancos digitais e crescimento das operações remotas dos maiores bancos do país criou a tendência de menor necessidade de agências de rua, o que deve impulsionar o fechamento de agências de rua. Por esses motivos, acreditamos que há pouca visibilidade dos fundos do segmento de manterem o mesmo nível de rentabilidade após o vencimento de seus contratos de locação dado que os contratos podem não serem renovados e/ou renovados em termos menos favoráveis.

Por fim, acreditamos que a discussão de reforma tributária deve permanecer nos holofotes nos próximos meses. Com base na primeira proposta, o impacto para os fundos imobiliários foi bastante limitado, mas acreditamos que as próximas propostas e a eventual discussão sobre tributação de dividendos devem gerar maiores mudanças. Em nossa opinião, acreditamos que uma eventual adoção da tributação de dividendos deve gerar uma pressão inicial nas cotas de fundos imobiliários, mas acreditamos que a possível entrada de outros agentes como fundos de pensão e investidores institucionais podem compensar o choque inicial.

Figura 1: Performance 12 Meses – IBOV x IFIX x XPFI x CDI Acumulado

2. IFIX vs Carteira Recomendada

2.1 Visão Geral

Após a forte queda dos preços de -22% no primeiro trimestre do ano decorrente da correção da forte performance nos últimos meses de 2019 e do aumento aversão ao risco dos investidores após o crescimento exponencial do número de casos do COVID-19, o segundo trimestre apresentou uma recuperação dos preços de fundos imobiliários com uma alta de 12%. Entretanto, apesar da gradual retomada da economia, o IFIX e o XPFI apresentaram as performances de -2,6% e -2,9% no mês de julho, respectivamente. Nos últimos doze meses, o IFIX e o XPFI acumulam alta de 2,8% e 1,8%, respectivamente.

A performance da carteira recomendada foi de -2,3% no mês de julho (+0,3 p.p acima do IFIX e +0,6 p.p acima do IFIX). Assim, a carteira da XP acumula a performance de 17,9% nos últimos doze meses (+15,1% acima do IFIX e +16,1% acima do XPFI).

Figura 2: IFIX x Carteira Recomendada

Entre os fundos imobiliários da carteira recomendada, os destaques positivos foram os fundos do segmento de fundo de fundos e dos fundos híbridos. Por outro lado, o destaque negativo foi para os fundos de recebíveis e os fundos da lajes corporativas.

Figura 3: Performance da Carteira

3. Pesos da Nova Carteira Recomendada

Mantemos a composição da carteira devido as preocupações quanto a recuperação da economia após a crise do COVID-19. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas continuamos conservadores com o segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos, de menor risco e volatilidade como o segmento de recebíveis e galpões logísticos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (32,5%), Logística (30,0%), Híbridos (15,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (32,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e  médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Ativos logísticos (30,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (15,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência que podem levar a queda nos rendimentos distribuídos no curto prazo.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos do mês de julho e o fluxo de notícias, decidimos não realizar nenhuma mudança na nossa carteira recomendada. Em nossa opinião, a carteira recomenda é composta por fundos de ativos com alta qualidade de ativos e localização, gestão profissional e bem posicionados para a retomada da economia. Para nossas recomendações de compra, confira uma breve atualização:

HGCR11: O fundo tem por objetivo o investimento em CRIs. Atualmente, o fundo possui 71,6% do seu portfólio alocado em CRIs, 17,4% em fundos imobiliários (BARI11, SPVJ11 e outros) e 10.5% em ativos não-alvo, que está sendo gradualmente alocados pela gestão. Em nossa opinião, o fundo possui uma carteira de crédito com baixo risco (LTV médio de 56%) e grande concentração em credores com bons ratings de crédito. Ainda, o fundo está negociando a um pequeno desconto de 94% pelo seu valor patrimonial.

XPLG11: XP Log é um fundo imobiliário do segmento de galpões logísticos. Em julho, o fundo completou sua quarta emissão de cotas, levantando o montante de R$600 milhões. Apesar da possível queda na distribuição de rendimento no curto prazo devido ao montante em caixa, acreditamos que o fundo possui grande potencial de retorno no médio e longo prazo após a conclusão da alocação dos recursos da quarta emissão. Recentemente, o fundo anunciou a aquisição do ativo “Santana Business Park” e os investimentos adicionais no CD Leroy e “Ativo Especulativo Cajamar”

HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do segmento de lajes corporativas. Em nossa opinião, o fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados como Eldorado, Cidade Jardim e BFC. No entanto, ele continua com o desafio de locação das áreas de maior vacância como o Ed. Verbo Divino e o Ed. Torre Martiniano, que vem pressionando a rentabilidade do fundo. Apesar do ambiente desafiador para locação dos ativos devido à crise do COVID-19, o fundo está negociando com grande desconto ao seu valor patrimonial (0.86x VM/VP) e acreditamos que ele possui grande potencial de valorização e aumento dos rendimentos com o fechamento da vacância no médio e longo prazo.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo e educacional. Recentemente, o fundo completou sua terceira emissão de cotas, levantando o montante de R$300 milhões. Já em junho, o fundo alocou grande parte dos novos recursos na aquisição do imóvel UMC – Vila Leopoldina, locado para a Universidade Mogi das Cruzes e aquisição de cotas do fundo SPVJ11, um fundo imobiliário com investimento em propriedade de varejo, logístico, industrial e comercial locado em regime atípico ao grupo Sendas – operador da marca Assai. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, grande concentração em contratos atípicos, inquilinos com boa qualidade de crédito e distribuição de dividendos em patamares atraentes dada a relação de risco-retorno.

Carteira Recomendada – Agosto/2020

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritas para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.

6. Ranking dos Fundos Imobiliários

Top 5 – Maiores Altas no Mês

Top 5 – Maiores Baixas no Mês

Top 5 – Maiores Ágios (VM/PL)

Top 5 – Maiores Descontos (VM/PL)

Glossário

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