Na semana passada, realizamos a 2ª edição da nossa Conferência de Construtoras, as mensagens importantes foram: (i) A CURY deve apresentar lançamentos mais fortes do que o esperado em 2024, atingindo R$ 5,6 bilhões, impulsionados pela forte demanda no segmento de baixa renda; (ii) DIRR mencionou um ótimo começo no início de 2024, o que poderia levar a um sólido desempenho de vendas líquidas no trimestre; (iii) TEND destacou um aumento potencial de R$ 40mn em 2024 e R$ 50mn em 2025 em seu lucro líquido, dados os impactos positivos do RET 1; (iv) LAVV deve registrar lançamentos sólidos em 2024, impulsionados por cinco projetos sob a marca Lavvi (R$ 2,1bn em termos de VGV); (v) a EZTEC mencionou uma expectativa de aumentar o giro de estoque, focando na maior atratividade do financiamento direto e descontos de estoque, o que poderia ajudar no crescimento do ROE; e (vi) a EVEN deve continuar seu posicionamento no segmento de alto padrão, o que poderia apoiar uma recuperação gradual da margem bruta daqui para frente.
Na semana passada, realizamos a segunda edição do nosso Conferência de Construtoras. De modo geral, o clima no setor foi positivo, com destaque para o segmento de baixa renda, dadas as perspectivas positivas de vendas e lançamentos apoiadas por um sólido orçamento do MCMV e medidas governamentais positivas (RET 1 e FGTS Futuro). Abaixo, listamos as principais mensagens para as empresas em nossa cobertura.
Construtoras de baixa renda
Cury
A Cury deve apresentar lançamentos robustos no 1T24, atingindo R$ 1,8 bilhão, impulsionados pela forte demanda no segmento de baixa renda. Os lançamentos (100%) para 2024 devem atingir um nível sólido de R$ 5,6 bilhões, potencialmente levando a um forte desempenho de vendas líquidas. Apesar desse aumento nos lançamentos, o nível de VSO da empresa não deve ser afetado, mantendo os altos níveis observados nos últimos anos. Além disso, a Cury deve acelerar o pagamento de dividendos em 2024 e 2025, visando a um payout próximo a 100%, para mitigar possíveis impactos de mudanças na reforma tributária.
Direcional
Apesar do impacto negativo dos feriados no desempenho das construtoras no primeiro trimestre do ano, a DIRR mencionou um desempenho operacional positivo no início de 2024, com destaque para o segmento Riva. Isso poderia levar a vendas líquidas mais elevadas no 1T24, reforçando a estratégia da DIRR de se concentrar na expansão das vendas para alcançar níveis mais altos de VSO. Os recentes aumentos nos custos de mão de obra (principalmente em SP) e uma possível mudança na taxa de remuneração do FGTS são as principais preocupações da DIRR olhando para frente.
MRV
A MRV reiterou os pontos levantados em seu recente Investor Day. A empresa deve registrar uma receita líquida mais forte em 2024 e 2025, impulsionada pela receita REF das vendas de 2023 e pela retomada da velocidade de produção aos níveis pré-pandêmicos. No entanto, a diminuição do intervalo da margem bruta do guidance sugere que ciclos de projeto mais longos podem atrasar o reconhecimento da margem de novas vendas. Espera-se que o lucro líquido fique na faixa de R$ 250 milhões a R$ 290 milhões em 2024, impactado pelo aumento das despesas financeiras. Os planos estratégicos permanecem praticamente inalterados, com ênfase na manutenção das metas de volume de vendas, na redução das cidades operacionais e na otimização das margens. As oportunidades potenciais são a redução do financiamento pró-soluto (aproveitando as oportunidades do RET 1) e uma movimentação societária envolvendo a Resia para 2024 para aumentar a flexibilidade operacional da subsidiária.
Tenda
Operacionalmente, a Tenda deve registrar lançamentos em níveis mais brandos no 1T24 (recuperando-se nos próximos trimestres), embora a empresa espere que as vendas líquidas mantenham o mesmo ritmo dos últimos trimestres. Para 2025, a Tenda espera que o segmento Tenda cresça os lançamentos em 10%, enquanto o Alea deve acelerar de 1,0 mil a 1,5 mil unidades. A empresa deve continuar sua estratégia de venda de recebíveis, totalizando R$ 300 milhões em 2024, provavelmente com taxas de juros mais baixas, beneficiando-se das recentes mudanças nas regras de emissão do CMN. A Tenda espera que o impacto positivo do RET 1 possa potencialmente levar a um crescimento do lucro líquido de R$40 milhões e R$50 milhões em 2024 e 2025, respectivamente.
Plano&Plano
A Plano&Plano deve continuar focando na maximização do VPL dos projetos, acelerando a VSO (meta de VSO 12M de 55%-60%), o que poderia levar a margem bruta ajustada a 36% (estabilizada). A empresa deve continuar focando na redução de estoques (apesar da queda significativa em 2023), com o objetivo de criar um ambiente positivo para a recorrência de lançamentos. RET1 e FGTS Futuro aumentaram a aptidão da empresa para operar no Faixa 1 do MCMV, potencialmente expandindo a exposição para 24% dos lançamentos em 2024 vs. 6% em 2023. A inflação dos custos internos continua abaixo do INCC, apesar da maior pressão sobre os custos de mão de obra em SP.
Construtoras de média/alta renda
Cyrela
Operacionalmente, a Cyrela deve expandir marginalmente seus lançamentos no segmento de baixa renda (Vivaz), dado o momento positivo do mercado no programa habitacional MCMV, embora não esperemos uma proporção de lançamentos significativamente diferente entre os segmentos. Além disso, a margem bruta não deve apresentar um crescimento significativo no futuro, mantendo-se em ~36% (ajustada), já que a margem REF parece ter atingido um nível estabilizado com menos potencial de crescimento da margem bruta de novas vendas. Além disso, as despesas não recorrentes de 2023 devem ter um impacto menor em 2024, o que poderia potencialmente levar a um crescimento do ROE acima do nível atual de aproximadamente 13%. Os custos de mão de obra aparecem como um ponto de atenção (principalmente em São Paulo), embora a empresa pareça estar no caminho certo com iniciativas internas para mitigar esse problema.
EZTEC
A EZTec deve apresentar uma dinâmica de lançamentos mais forte em 2024 vs. 2023, refocalizando suas operações no segmento de renda média. Dessa forma, os lançamentos devem atingir R$600 milhões (em termos de VGV) no 1S24, com uma concentração de lançamentos no 2S24, dado um ambiente potencialmente melhor devido a novos cortes na taxa Selic. A EZTEC mencionou a intenção de aumentar o giro de estoques, focando na maior atratividade de financiamento direto e descontos em estoques, o que poderia ajudar no crescimento do ROE. A empresa espera iniciar as negociações de locação para a primeira torre do projeto Esther Towers em maio/24, juntamente com o lançamento do andar modelo. Além disso, a EZTC planeja vender o edifício no pico de ocupação para estimular uma dinâmica favorável de poder de precificação.
Even
A Even deve ter um pipeline robusto de lançamentos para 2024 e 2025, impulsionado por (i) projetos internos focados no segmento de luxo, com destaque para o Faena (atualmente em fase de pré-lançamento); e (ii) os primeiros projetos da parceria com a RFM, que devem surgir em 2024. A empresa deverá continuar seu posicionamento no segmento de alto padrão, levando a um estoque cada vez mais concentrado nesse segmento, o que poderá suportar uma recuperação gradual da margem bruta. A Even deve apresentar queima de caixa em 2024 devido a um ritmo acelerado de construção, impulsionado por um forte volume de entrega de R$ 2,2 bilhões. Isso poderia aumentar o DL/Patrimônio Líquido em 10%, embora ainda permaneça em um nível saudável. Para 2025, a Even prevê um impacto positivo na geração de caixa, dado o maior nível de repasses em função de suas fortes entregas em 2024.
Lavvi
A Lavvi deve apresentar um sólido pipeline de lançamentos para 2024, com cinco projetos sob a marca Lavvi, totalizando um VGV potencial de R$ 2,1 bilhões para o ano. Neste trimestre, a empresa lançou o Alive – Vila Prudente, que vem apresentando um desempenho de vendas promissor, com reconhecimento de receita previsto para o 2T24. O segmento de baixa renda deverá apresentar crescimento gradual em 2024, com dois projetos esperados para o ano, totalizando R$ 320 milhões de VGV potencial.
Moura Dubeux
A Moura Dubeux destacou seu plano de crescimento de longo prazo, que é atingir R$ 3 bilhões em lançamentos, sendo R$ 1 bilhão alocado para desenvolvimento imobiliário, outro R$ 1 bilhão para condomínios e o restante R$ 1 bilhão para o segmento Mood. A empresa não pretende acelerar os lançamentos além desses níveis, priorizando a manutenção de um nível de payout sólido (com dividendos de R$100 milhões a partir de 2025) e mantendo a alavancagem financeira sob controle. O segmento Mood deverá representar a principal avenida de crescimento da empresa, atendendo ao segmento de média renda com preços entre R$ 350 mil e R$ 500 mil.
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