A rápida subida das taxas de juros tem causado volatilidade nos mercados de equity e títulos, levantando questões sobre os setores impulsionados por dívida, como a habitação. Contudo, a CONTI Capital acredita que os receios de uma implosão do mercado imobiliário são exagerados e que o atual ambiente macroeconômico apresenta certas oportunidades aos investidores.
Perspectivas Macroeconómicas e de Taxa de Juros
Desde o início de 2022, o Federal Reserve aumentou a taxa de referência dos fundos federais de praticamente zero para um intervalo de 3,00 a 3,25% a partir da escrita deste comunicado, que inclui uma série de três aumentos consecutivos de 75 pontos de base (bps). Com base nas leituras dos dados econômicos e da própria orientação do Fed (Fed’s own guidance), esperam que o Fed aumente as taxas em mais 75 a 125 pontos de base até ao final do ano. Tudo dito, prevêem que o atual ciclo termine com uma taxa alvo dos fundos federais entre 4,125% e 4,625%.
Tal como o Fed, a previsão da CONTI das taxas de juros internas é quase inteiramente impulsionada pela taxa de inflação, que o Fed está interessado em controlar a quase todo o custo. Embora tenha havido alguma desaceleração recente na inflação, esta permanece incomodamente elevada.
Perspectiva Macroeconômica e de Taxa de Juros no que diz respeito ao Mercado de Trabalho
Apesar de uma contração económica tanto a nível nacional como mundial, é provável que os EUA não estejam em recessão devido à força do mercado de trabalho, que continua a gerar empregos a um ritmo saudável. Do nosso ponto de vista, os E.U.A. estão numa posição muito feliz: O Fed tem espaço significativo para aumentar as taxas de juros sem um aumento acentuado do desemprego, o que não é o caso na maioria das economias avançadas.
A perspectiva, porém, as políticas do Fed continuarão a restringir a atividade econômica nos EUA e a levar a um aumento do desemprego – que é precisamente o que o Fed espera alcançar no seu esforço para reequilibrar a oferta e a procura em toda a economia e trazer a inflação de volta à meta dos 2%. O Fed está disposto a tolerar o risco de maior desemprego e de uma recessão pouco profunda, a fim de domar a inflação.
O aumento das taxas de juros e as perspectivas do mercado imobiliário
O setor imobiliário dos EUA continua a suportar o peso dos aumentos das taxas de juros do Fed, com a média de financiamentos de taxa fixa de 30 anos chegando a 6% pela primeira vez desde meados dos anos 2000. O aumento acentuado das taxas hipotecárias é outro retrocesso na acessibilidade da habitação, considerando o aumento explosivo dos preços das casas nos últimos dois anos. Embora tenha havido alguma moderação recente no crescimento dos preços das casas, cerca de 16 milhões a menos de famílias podem hoje qualificar-se para um financiamento sobre a casa com preço médio em comparação com o final de 2021, segundo a análise da CONTI das estimativas da Oxford Economics. Não é surpresa, então, que as vendas de casas comecem a cair. No entanto, da nossa perspectiva, o declínio atual e previsto nas vendas de casas é um produto de uma crescente incomparabilidade e não de uma diminuição da procura de casas. Milhões de famílias seriam compradores de casas, exceto pela combinação de taxas hipotecárias crescentes e preços de casas elevados.
O recente enfraquecimento nas vendas de casas está começando a causar uma moderação no crescimento dos preços das casas. Com base no mais recente índice de preços S&P CoreLogic Case-Shiller, os preços da habitação diminuíram 0,2% numa base mensal em Julho – o primeiro decréscimo mês após mês desde 2012. No entanto, numa base anualizada, os preços das casas ainda subiram 15,8% em julho, de acordo com a Bankrate. Esperamos uma maior desaceleração no crescimento dos preços internos nos próximos meses, mas sem uma diminuição total numa base anual, pelo menos até ao final de 2023.
Na perspectiva da CONTI, esta desaceleração gradual dos preços domésticos não é um motivo de grande preocupação. Para que os preços internos diminuam de forma significativa e sustentada, a economia teria de cair numa recessão profunda, tal como a Crise Financeira Global que ocorreu entre 2007 e 2009, que não estamos atualmente a prever – embora continue a ser uma possibilidade distante nos nossos cenários de grave recessão.
Em suma, enquanto prevemos uma correção nos preços das casas, não vemos nada que se assemelhe remotamente ao tipo de tumulto que atinge as casas antes e durante a Crise Financeira Global. A situação atual da habitação é muito mais estável e apoiada por fatores de procura muito mais fortes. Embora não digamos inequivocamente que os valores das casas não cairão no próximo ano, esse cenário parece improvável. Além disso, como sustentamos há muito tempo, os desafios enfrentados pelo mercado habitacional single-family provavelmente terão pouco impacto sobre a habitação multifamily substituta desse setor.
Resiliência Multifamily e Perspectivas
Com a alta demanda por moradia e problemas de acessibilidade impedindo milhões de famílias de comprar uma casa, acreditamos que o beneficiário líquido dessa dinâmica é o setor de habitação multifamily. Os EUA estão subabastecidos em habitações single-family e multifamily, o que tem contribuído para o aumento dos preços das casas e das taxas de ocupação de apartamentos que vimos nos últimos anos.
Os ventos de cauda demográficos e de emprego, impulsionados pela dimensão da geração Millennial e pela taxa de crescimento saudável do emprego, respectivamente, continuarão a reforçar a procura de apartamentos durante pelo menos os próximos dois anos, de acordo com as nossas previsões. Além disso, devido ao número de aluguéis assinados antes do recente aumento nos aluguéis de apartamentos, continua a haver um crescimento significativo de aluguéis embutidos nos portfólios de apartamentos com base em nossa análise de dados proprietários. A estratégia de levar as locações ao mercado já está a ser executada com sucesso no Fundo IV da CONTI Capital.
Como observamos em uma análise anterior, o setor multifamily tende a superar todos os outros tipos de imóveis comerciais durante as crises econômicas. Usando dados da CoStar, descobrimos que em três das últimas quatro recessões, o desempenho multifamily superou o de escritórios, varejo e indústria, conforme medido pelo crescimento dos aluguéis.
Durante a Grande Recessão nos EUA (dezembro de 2007 a junho de 2009), por exemplo, o crescimento do aluguel de apartamentos em nível nacional ficou em território negativo por sete trimestres, em comparação com 11 trimestres para escritórios, 12 trimestres para industrial e 16 trimestres para varejo, de acordo com a análise dos dados da CoStar pela CONTI. A resiliência e o desempenho superior das multifamily durante as recessões provavelmente decorrem do fato de a moradia ser uma necessidade e uma alternativa mais barata à casa própria.
Também apontamos anteriormente que o multifamily tem servido historicamente como um hedge eficaz contra a inflação e a incerteza econômica devido à maior capacidade dos proprietários de atualizar rapidamente os aluguéis para refletir o aumento dos preços.* Como resultado, esperamos um interesse contínuo dos investidores no multifamily nos próximos meses.
A abordagem da CONTI Capital num Ambiente Imobiliário Complexo
As grandes mudanças econômicas em curso devido ao aumento das taxas de juros têm limitado a estratégia de investimento imobiliário da CONTI. Estão – e continuarão a – contabilizar os próximos aumentos das taxas de juros nas subscrições dos contratos. Para qualquer oportunidade de aquisição, podem compensar custos de dívida mais altos com preços mais lucrativos e menor uso de alavancagem. Trabalhando a favor estão os fortes impulsionadores de oferta e demanda subjacentes que sustentam as taxas de crescimento de ocupação e aluguel.
Além disso, existem vendedores motivados no mercado dispostos a negociar preços para garantir um acordo. Do ponto de vista da CONTI, agora é o momento oportuno para comprar porque os deslocamentos econômicos estão forçando alguns vendedores a entrar no mercado e, ao mesmo tempo, afastando vários compradores em potencial, incluindo grandes grupos institucionais. Com um pool de licitações menor e um vendedor altamente motivado, a CONTI está em uma posição forte para adquirir propriedades de alta qualidade a preços muito atraentes.
A CONTI acredita que podem operar efetivamente em um ambiente de taxas de juros mais altas como resultado dos investimentos em tecnologia e dados. O Índice CONTI é a ferramenta proprietária de seleção de localidades que dá insights em tempo real sobre as mudanças do mercado à medida que elas ocorrem. Essa forma de análise profunda de localização e dá maior convicção sobre preços de propriedades, potencial de crescimento de aluguel e retornos esperados.
As taxas de juros em rápido aumento abalaram a confiança dos investidores em alguns dos fatores estruturais que sustentam a economia dos EUA no período pós-Grande Recessão e pós-COVID. Infelizmente, essas preocupações em investimentos são generalizadas e colocam todos os investimentos no mesmo cenário.
Vemos uma desaceleração no mercado de habitação single-family como resultado da redução da acessibilidade; no entanto, este é um benefício líquido para o setor multifamily, que pode oferecer residências de alta qualidade a um preço relativamente acessível. Esperamos que a resiliência histórica do multifamily dê suporte ao setor nos próximos anos. Embora o custo da dívida esteja aumentando, a estratégia de investimento da CONTI Capital permanece praticamente inalterada. Trabalhando a nosso favor está o grande número de vendedores motivados, o produto de alta qualidade oferecido, o menor grupo de compradores e a força dos fundamentos de oferta e demanda que nos permitem atingir nossos limites de retorno desejados.
* Note que o desempenho passado não é indicativo de resultados futuros.
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