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1. Panorama
O mês de julho foi marcado pela aceleração do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) para 0,78% em julho, após apresentar crescimento de 0,60% em junho. No ano, o índice acumula elevação de 15,98% e, em 12 meses, alta de 33,83%. Já o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) de julho foi de 0,72%, ficando 0,11 ponto percentual abaixo da taxa de junho (0,83%). No ano, o índice acumula alta de 4,88% e, em 12 meses, de 8,59%.
No âmbito econômico, os economistas da XP revisaram a projeção de crescimento do PIB de 5,2% para 5,5% este ano e de 2,0% para 2,3% em 2022. Também elevaram a projeção de IPCA deste ano de 6,4% para 6,6%. As projeções de juros (Selic) e câmbio foram mantidas em 6,75% a.a. e R$4,90/dólar no final de 2021.
Além disso, com uma boa evolução da curva de vacinação, o governo de São Paulo antecipou mais uma vez o calendário de vacinação contra a COVID-19. Com isso, em breve adolescentes poderão se iniciar no processo de imunização. Também foi anunciado que haverá mais flexibilizações em relação ao funcionamento do comércio e serviço a partir de primeiro de agosto.
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de 2,3% em julho, após a queda de -2,19% em junho. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de 2,4%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de 2,5% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de 1,8%.
Ainda sobre os fundos imobiliários, o último mês foi marcado por uma série de acontecimentos que acabaram impactando diretamente os FIIs. A apresentação da proposta da reforma tributária que visava tributar os dividendos dos FIIs em 15% e alterar a alíquota do ganho de capital de 20% para 15%, num primeiro momento, fez com que os fundos de um modo geral tivessem uma performance mais fraca. No entanto, o relator da proposta e posteriormente o ministro Paulo Guedes, indicaram que os dividendos dos fundos imobiliários devem permanecer isentos. Com isso, não esperamos grandes impactos da reforma tributária nos fundos imobiliários.
*Performance até o dia 29/07/2021
2. Pesos da Carteira Recomendada
Mantivemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).
Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
3. Movimentações – Carteira FIIs
Em relação a carteira recomendada, estamos alterando o peso entre os fundos já presentes na carteira. Acreditamos que a carteira está constituída de fundos imobiliários com alta qualidade dos ativos que compõem respectivos portfólios, tanto nos fundos de tijolo como os fundos de papel (high grades). No entanto, com a melhora na performance dos fundos VILG11 e XPCI11 em julho, acreditamos que seja mais oportuno uma maior alocação em seus pares, BRCO11 e RBRR11.
Estamos reduzindo a alocação de 12,5% para 10,0% em Vinci Logísitica (VILG11) e de15,0% para 10,0% em XP Crédito Imobiliário (XPCI11). E aumentamos a alocação de 10,0% para 12,5% em Bresco Logística (BRCO11) e de 7,5% para 12,5% em RBR High Grade (RBRR11).
▼ Vinci Logísitica (VILG11) – 12,5% para 10,0%: Estamos reduzindo o peso alocado em VILG11 em nossa carteira recomendada para 10,0%. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte e possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo. No último mês o fundo apresentou uma performance positiva de 7,3%, mesmo com esse resultado, ainda acreditamos que o fundo tenha impactos positivos. Entretanto, reduzimos marginalmente a participação do fundo da carteira.
▼XP Crédito Imobiliário (XPCI11) – 15,0% para 10,0%: Estamos reduzindo o peso alocado em XPCI11 na nossa carteira recomendada para 10,0%. O Fundo possui portfólio composto de CRIs com alta qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Em geral, o portfólio do fundo apresenta baixo risco de crédito. No entanto, o fundo vem negociando relativamente acima do seu valor patrimonial (P/VP). Com isso, optamos por reduzir uma pequena parte da alocação no fundo.
▲Bresco Logística (BRCO11) – 10,0% para 12,5%: Estamos aumentando o percentual alocado em BRCO11 na carteira recomendada. O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados (principalmente próximos na cidade de São Paulo) e ainda possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce (destaque para o Mercado Livre e Magazine Luiza). Mesmo após recuperação da performance em 7,6% no mês de julho, acreditamos que o fundo ainda está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.
▲ RBR High Grade (RBRR11) – 7,5% para 12,5%: Estamos aumentando o percentual alocado em RBRR11 na carteira recomendada de agosto. A estratégia de investimento do fundo é pautada em operações 100% focados em imobiliários com garantias reais e fluxo de recebíveis sólidos. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio gira em torno de 59%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Além disso, enxergamos uma oportunidade devido à ótima qualidade do portfólio e também por estar negociando em patamares mais atrativos que seus pares. Por essa razão, substituímos o 5% alocados em XPCI11 por RBRR11.
Carteira Recomendada – Agosto de 2021
O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia
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