Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, representantes dos bancos centrais decidiram manter as taxas de juros estáveis, mas trouxeram diferentes tons quanto ao andamento da política monetária. Nos EUA, o tom do discurso, após a manutenção das taxas, foi mais otimista, destacando o progresso na frente inflacionária. O resultado do PCE apresentou alta abaixo do esperando em novembro, indicando continuidade do processo desinflacionário. Quanto a resiliência da atividade, o presidente do Fed, Jerome Powell, acredita que os impactos individuais dela não sejam um problema. Diante do tom mais positivo, os economistas da XP revisaram as projeções para o início do ciclo de corte para o segundo trimestre de 2024. Vale ressaltar que dados do mercado de trabalho ainda apresentam resiliência. Na zona do euro, o Banco Central Europeu, também manteve a taxa de juros de referência estável, com tom do comunicado após reunião de cautela, destacando as pressões internas sobre os preços como ponto de atenção. Na China, a retomada da atividade econômica ainda segue lenta com resultados mistos. Se por um lado, o resultado da produção industrial foi positivo, por outro, a demanda interna segue fraca. Diante disso, o Banco Popular da China (PBoC), criou estímulos para atividade econômica, dentre eles, uma expansão de liquidez. Além disso, o PBoC também manteve a sua taxa de juro de referência estável na mínima histórica.
No Brasil, o Banco Central tomou a decisão de cortar a taxa básica de juros brasileira em 0,5 p.p. levando-a para 11,75%, em linha com as expectativas de mercado e da XP. A ata divulgada após a reunião trouxe destaque para o cenário externo menos adverso, reforçando o cenário de continuidade de ritmo dos cortes nas próximas reuniões. No âmbito da atividade econômica, a ata destacou que o PIB do terceiro trimestre reforça a moderação no crescimento. Ainda, foi ressaltado que os componentes mais sensíveis à política monetária já se aproximam da meta. O índice de inflação oficial do país, o IPCA, reforçou o processo desinflacionário no mês de novembro.
Por fim, no campo fiscal, o congresso aprovou a meta de déficit zero para 2024 após aprovar a Lei de Diretrizes Orçamentárias. Ainda, o mês foi marcado pela aprovação da emenda constitucional da reforma tributária na Câmara dos Deputados, que pretende simplificar o sistema tributário brasileiro e pela aprovação no senado da medida provisória que estabelece o novo regime jurídico-tributário para as subvenções de investimento. Como próximo passo, a medida será enviada à sanção presidencial.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado por uma retomada do IFIX puxado pelos fundos de tijolos que compõe o índice, que tiveram uma performance de 3,83% até o fechamento do dia 26 de dezembro de 2023. Os fundos de papel tiveram performance de 3,74%. O cenário externo mais favorável no final do mês, trouxe impactos positivos para o contexto brasileiro, o que resultou em um rali da classe. Além disso, o período de reavaliação patrimonial associado continuidade do ciclo de cortes da taxa de juros Selic à também trouxeram impactos positivos para a classe. Entenda mais sobre os impactos dos ciclos de cortes e do processo de reavaliação patrimonial.
Ainda no âmbito das reavaliações os fundos HGBS11, HGRU11, HGLG11, HGPO11, realizaram o processo obrigatório neste mês e como resultado tiveram variações positivas de 3,10%, 3,39%, 3,54%, 3,34% respectivamente, no valor de suas cotas patrimoniais. Em contrapartida o fundo HGRE11 teve uma variação no valor de seus imóveis negativa, resultando em uma variação negativa de -0,25% no valor da cota patrimonial. Quanto as movimentações, o HGBS11 concluiu a compra de 65% do empreendimento imobiliário denominado Boulevard Shopping Bauru, pelo montante aproximado de R$152,1 milhões, dos quais 83% já foi pago. Os gestores estimam que a transação apresente cap rate de 9%. Além disso, o BTLG11 concluiu a venda referente a venda do BTLG Dutra-SP e recebeu o saldo restante de aproximadamente R$40,8 milhões.
Além disso, o Pátria Investimentos comprou o negócio de administração de fundos imobiliários do Credit Suisse pelo valor de R$650 milhões. Na nossa visão, não esperamos impactos nas operações dos fundos do Credit Suisse no curto prazo, dado que o acordo celebrado prevê a migração do time de gestão do CSHG para o Pátria.
Por fim, atualizamos as teses dos fundos imobiliários do segmento de shoppings, entenda mais sobre a nossa visão acessando os relatórios completos aqui.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 3,42% no mês de dezembro, após encerrar novembro com alta de 0,66%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 3,74%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 3,83%.
Data Base: índice até fechamento 26/12/23
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (42,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (14,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
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