Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 13 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
As perspectivas sobre o rumo da política monetária nos principais países desenvolvidos foi o principal destaque global neste mês. O Fed (banco central dos EUA) publicou a ata de sua última reunião de política monetária, quando decidiu pelo quarto aumento consecutivo das taxas de juros em 0,75 pontos percentuais. A ação foi justificada pela necessidade de tornar a taxa “suficientemente restritiva” para retornar a inflação para a meta de 2%. Por outro lado, a ata enfatizou que “uma maioria substancial dos participantes julgou que uma desaceleração no ritmo de aumento provavelmente seria apropriada em breve”, o que os agentes de mercado interpretaram como uma possível desaceleração no ritmo de alta de juros na próxima reunião, em dezembro, para um aumento de 0,50 p.p.. O Banco Central Europeu (BCE) publicou a ata de sua última reunião, quando também elevou suas taxas de juros em 0,75 p.p.. O documento mostrou que alguns dos votantes defenderam na ocasião um aumento mais moderado, de 0,50 p.p., e os mercados esperam atualmente um novo aumento, agora nesse menor valor, na próxima reunião, em dezembro. Outro destaque foi o novo recorde nos casos diários de COVID-19 na China, e os preços do petróleo apresentaram alta volatilidade na semana com as preocupações sobre as consequências dessa situação sobre a demanda chinesa.
No campo econômico, a divulgação do IPCA-15 de novembro mostrou um aumento de preços de 0,53% na comparação com o mês anterior. A leitura veio levemente abaixo da expectativa dos economistas da XP, de 0,58%, e do consenso de mercado, de 0,55%, e acumulou uma alta de 5,35% no ano e de 6,18% nos últimos 12 meses. Enquanto o aumento no grupo de preços administrados veio conforme as expectativas, que já consideravam a dissipação dos efeitos das reduções recentes de impostos sobre alguns desses itens, o principal desvio das projeções do mercado veio no grupo de Alimentação no Domicílio, que subiu 0,60% em novembro, contra projeção da XP de 0,87%. No geral, os resultados confirmam a visão de que a economia brasileira segue no caminho de uma desinflação gradual.
No noticiário político, as incertezas e expectativas quanto à Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que permitiria despesas acima do teto de gastos em 2023 continuam nos holofotes. O anteprojeto apresentado na última semana, que previa um espaço adicional permanente de R$ 200 bilhões em despesas sem financiamento ou âncora fiscal adicional, recebeu críticas de economistas e políticos pelo risco sobre o nível da dívida pública, e a expectativa dos analistas é de que o valor seja reduzido, e o prazo de validade da medida seja de até quatro anos. No último fim de semana, o senador Alessandro Vieira apresentou uma proposta alternativa que limitaria o aumento de gastos a R$ 70 bilhões, valor necessário para a manutenção do pagamento de R$ 600 por beneficiário no programa Auxílio Brasil. Posteriormente, foi a vez do senador Tasso Jereissati apresentar sua proposta, chamada de PEC da Sustentabilidade Social. O texto inclui um adicional de R$ 80 bilhões na base de cálculo do teto de gastos de forma permanente, mantendo a âncora fiscal vigente até que o novo governo consiga apresentar uma nova proposta para sua revisão. Segundo os cálculos apresentados, o valor adicional contemplaria os compromissos sociais mais urgentes propostos na campanha presidencial e estabilizaria a dívida pública em patamares próximos a 84% do PIB até o ano de 2027.
Por fim, no âmbito dos fundos listados, divulgamos nesta semana dois novos relatórios analisando os FIAgros VGIA11 e RZAG11. O primeiro, gerido pela Valora Investimentos, acaba de realizar sua terceira emissão de cotas e possui em seu portfólio 22 CRAs indexados ao CDI com um spread médio de 5,8% a.a. e duration de 2,2 anos, focados em Cooperativas Agroindustriais e no setor de Insumos Agrícolas. Já o RZAG11 é gerido pela Riza Asset Management, e já completa 12 meses de existência e uma segunda emissão de cotas finalizada em outubro de 2022. O fundo possui 16 CRAs indexados ao CDI em sua carteira, e se encontra em processo de alocação dos novos recursos captados. A taxa média de aquisição atual do portfólio, atualmente associado integralmente a produtores rurais, dos quais 56% ligados à cultura de soja, é de 5,99% a.a., com duration de 2,53 anos. Em termos geográficos, as operações dos devedores têm como destaque os estados da Bahia, Maranhão e Goiás. Clique nos tickers acima para acessar os relatórios completos ou acesse aqui a nossa cobertura completa de Fiagros.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre o índice dos fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -4,15% no mês, após alta de 0,02% em outubro.
Data Base: índice até fechamento 30/11/22
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Mantivemos a composição dos pesos da carteira recomendada. Acreditamos que a carteira está bem alocada, com pos~ções defensivas e boa diversificação de segmentos.
A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (12,5%), Shoppings (10,0%) e Fundos de Fundos (5,0%).
Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Shopping Center (10,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
