Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
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1. Panorama e Performance
No cenário internacional, os banqueiros centrais dos países desenvolvidos indicaram aumentos adicionais e manutenção na taxa de juros. O Fed (banco central americano) tomou a decisão de aumentar a taxa de juros em 0,25pp. No comunicado após a reunião o Fed deixou as portas abertas para possíveis novos aumentos, mas a XP acredita que dados não justificam a continuidade de medidas mais restritivas. Por sua vez o Banco central Europeu (BCE), também tomou a decisão de aumentar a taxa de juros para combater a inflação. A presidente do BCE Christine Lagarde, que a apesar de a inflação ainda estar pressionada o ciclo de aperto monetário pode estar próximo do fim. No Japão, a decisão do Banco Central foi de manter a taxa de juros inalterada. Na China, a atividade econômica continua a decepcionar e diante deste cenário o governo tomou a decisão de criar um pacote de incentivos com foco no setor imobiliário, entre outros.
No Brasil, o foco está voltado para a decisão do Banco Central que deve acontecer na primeira semana de agosto. A XP espera que ocorra um corte de 0,25 pp, que a taxa Selic encerre 2023 em 12% e 2024 em 10,50%. A atividade econômica doméstica dá sinais de desaceleração devido as condições de crédito mais restritivas e ao elevado nível de endividamento das famílias. Diante dos sinais de perda de folego da economia o Presidente Lula sugeriu ao Ministério da Indústria e Comércio novo programa de estímulo. No âmbito político, a reforma tributária do consumo foi aprovada na Câmara dos Deputados e deve seguir para discussões no Senado com o fim do recesso parlamentar. Diante do texto aprovado na Câmara o instituto de pesquisa econômica aplicada (IPEA) divulgou uma pesquisa que estima que a alíquota do novo imposto sobre valor agregado (IVA) deve chegar a 28%, uma das mais altas do mundo.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia da inflação de julho medida pelo IPCA-15 indicou queda mensal de 0,07% nos preços no mês, em linha com as expectativas, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 3,40% em junho para 3,19% em julho. A XP mantém sua expectativa de inflação para 2023 e 2024 em 4,7% e 4,1%, respectivamente. O IGP-M, por sua vez, registrou queda de 0,06% em julho, e acumula deflação de -7,72% em 12 meses, refletindo a queda nas commodities e preços industriais. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil subiu 0,06% entre junho e julho, e recuou de 4,29% para 3,15% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pelas discussões de como a deflação pode impactar no rendimento dos fundos de papel e pela intensificação das discussões e expectativas para início de um ciclo de cortes na Selic e de como isso deve repercutir nos FIIs.
Em momentos de cortes na taxa Selic os fundos de tijolos apresentam aumentos de performance, devido ao impacto nos ativos reais dos fundos. Já em momentos de alta da taxa Selic, os fundos de papel, principalmente os indexados ao CDI, tendem a desempenhar melhor.
Além disso, os fundos HGBS11, HFOF11 e PVBI11 anunciaram a realização de nova emissão de cotas, aproveitando o bom momento do mercado de fundos imobiliários; os fundos HGBS11, ONEF11, HGLG11, HGRU11 movimentaram o mercado com propostas de aquisição, compra e venda de ativos; e os fundos ONEF11 e BRCO11 anunciaram a perda de locatários, que caso não sejam repostos pode futuramente impactar a rentabilidade do fundo. Por fim, o mês também foi marcado por pedidos de realização de AGE dos cotistas majoritários, reavaliação positiva dos imóveis do fundo XPIN11.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 1,33% no mês de julho, após encerrar junho com alta de 4,7%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,80%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 1,61%.
A carteira recomendada da XP apresentou a performance de 1,97% em julho, acima do IFIX, que apresentou performance de 1,33% no mês.
Data Base: índice até fechamento 31/07/23
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Mudamos a composição da carteira. Retiramos o fundo HGBS11 (-2,5%) e incluímos TEPP11 (+2,5%), visando buscar assimetrias de mercado que possam maximizar o retorno total do cotista. Além disso, reduzimos a exposição em HGRU11 (-2,5%) e em LVBI11 (-2,5%) e aumentamos a participação em RBRF11 (+5,0%). Por fim, reduzimos a participação em XPCI11 (-2,5%) e aumentamos em VGIR11 (+2,5%), a fim de maior diversificação de indexadores e melhora da rentabilidade mensal da carteira.
Fundos de Recebíveis (45,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (5,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
