CCP (CCPR3): Portfólio de Primeira Linha, Bem Posicionado para Retomada Econômica; Iniciamos com Compra
Iniciamos nossa cobertura das ações de CCP (CCPR3) com recomendação de Compra e preço-alvo de R$ 29,0/ação, o que representa um retorno potencial de 26%. Desde a oferta, as ações subiram quase 30% e, apesar de não vermos o preço atual como “uma barganha”, enxergamos o papel como uma opção atrativa dentro do setor. Nossa recomendação é baseada nos seguintes pilares:
Nesse relatório vamos explorar em mais detalhes o mercado de lajes corporativas de São Paulo, e como o portfólio da CCP se encaixa nesse contexto. Além disso, vamos falar sobre o segmento de shoppings da companhia e como ela tem se posicionado em meio às mudanças estruturais nos hábitos de consumo.
1. Resumo da Oferta
A CCP concluiu em outubro a oferta pública primária de ~45,45 milhões de ações, precificadas a R$ 19,0/ação. Com isso, a companhia levantou R$ 864 milhões em recursos e agora conta com maior liquidez em bolsa. Os recursos da oferta possuem três principais destinos: 70% voltados para a aquisição de torres/lajes corporativas, 20% voltados para o reforço da estrutura de capital e o pagamento de dívidas mais caras, e 5% para investimentos em inovação e tecnologia. Desde então, a CCP anunciou:
- A aquisição de cotas de fundos de investimento que detém participação em dois¹ edifícios Triple A por R$ 1,05 bilhão, sendo que 30% serão pagos pela CCP e os 70% restantes pelo fundo de Pensão Canadense CPPIB, parceiro da CCP. Os prédios estão localizados na cidade de São Paulo, região da Juscelino Kubitschek (JK).
- A aquisição de um andar adicional no edifício Faria Lima Financial Center por R$ 40 milhões. O edifício já era administrado pela CCP, e também fica localizado na cidade de São Paulo, região da Faria Lima.
- A Venda da participação que detinha no edifício Centro Empresarial Faria Lima, ativo que não faz parte do portfólio Triple A e se encaixa na estratégia de “Geração de Valor”. A venda totalizou um valor de R$ 45,5 milhões, sendo que a CCP possuia uma participação de 66,57%.
- Por fim, a companhia havia anunciado em setembro um investimento minoritário no Delivery Center por R$ 12 milhões.
2. Mercado Corporativo de São Paulo
Apesar da forte crise no país nos últimos anos, a dinâmica no mercado corporativo de São Paulo descolou da dinâmica geral. De acordo com dados da consultoria Cushman & Wakefield, (i) a vacância consolidada nos mercados de classe A e Triple A tem caído a uma taxa média por trimestre de 0,8 p.p. sequencialmente desde o final de 2016, com a absorção líquida no campo positivo desde o início de 2017.
O que esses dados nos dizem? Absorção líquida é o saldo entre espaços ocupados subtraídos dos espaços que foram desocupados. Quando está no campo positivo, esse indicador nos diz que a entrada de locatários foi maior que a saída (em termos de área locada). A persistência desse indicador no campo positivo indica uma dinâmica positiva de oferta e demanda, o que tende a beneficiar a dinâmica de preços do mercado em questão.
Se dermos um zoom nos mercados em que a CCP atua de forma mais forte com seu portfólio Triple A, que são basicamente Faria Lima e Juscelino Kubitschek (JK), a dinâmica se mostrou ainda mais benigna. Começando pela região da JK, notamos que a taxa de vacância vem diminuindo, na média, 2,4 p.p. a cada trimestre desde o final de 2016, hoje em ~2.8% de acordo com dados da C&W. Além disso, a absorção líquida tem sido positiva, com média de 7,6 mil m² a cada trimestre, e totalizou quase 26 mil m² nos primeiros nove meses do ano (em relação a um estoque de 340 mil m²).
Em relação à Faria Lima, notamos que a taxa de vacância vem caindo na média a uma taxa de 0,3 p.p. a cada trimestre desde o final de 2016. Além disso, a absorção líquida tem sido positiva, com média de 3,8 mil m² a cada trimestre, e totalizou quase 16 mil m² nos primeiros nove meses do ano (em relação a um estoque de 469 mil m²). Importante ressaltar também que o aluguel pedido em edifícios de Classe AA+ aumentou 16% desde o final de 2016, de R$ 126,9/m²/mês para R$ 146,9/m²/mês.
2.a. Um portfólio Triple A forte, dentro de uma região também forte
Praticamente 80% da receita bruta de escritórios da CCP é originária de seu portfólio Triple A, que está concentrado majoritariamente nos mercados mencionados acima. Esses 7 ativos totalizam uma ABL (Área Bruta Locável) de ~77 mil m². No 3T19 (terceiro trimestre de 2019), o spread nominal nas revisões contratuais nos escritórios da CCP foi de 16%.
Há uma boa concentração de contratos a serem revisados nos próximos 3 anos, que se beneficiarão do ambiente benigno de oferta/demanda em nossa opinião. Aproximadamente 78% da receita de escritórios estará em período de revisão nos próximos anos, e aproximadamente 50% disso se refere a edifícios AAA. Acreditamos que a localização de primeira linha, aliada a tendências setoriais/macro positivas, deverão sustentar a dinâmica positiva que observamos nos últimos trimestres. Estimamos um CAGR de 4 anos (taxa média anual de crescimento) de ~19% na receita bruta dos escritórios Triple A, beneficiado (i) pelo aumento da ABL (~+35 mil m²) e (ii) pelo cenário benigno de revisão de contratos de ativos Triple A em 2020 e 2021.
2.b. Estrategicamente posicionada em regiões em ascensão
Além do portfólio Triple A, a CCP também está posicionada em 7 ativos Classe A, com uma estratégia de “Geração de Valor”. Essa estratégia consiste na compra de ativos de forma oportunística – não necessariamente restritos à cidade de São Paulo – e com potencial de geração de valor (por exemplo: com altos níveis de vacância, o que torna o edifício mais “barato” e com maior potencial de aumento de valor). Essa classe de ativos totaliza uma ABL de ~ 82 mil m². Cinco desses ativos estão localizados na cidade de São Paulo, um no Rio de Janeiro (RJ) e outro em Salvador (BA). Estimamos um CAGR de 4 anos (taxa média anual de crescimento) de ~10% da receita bruta dos escritórios Triple A, beneficiado principalmente por níveis de vacância progressivamente mais baixos.
Dentro desse portfólio, destacamos que três ativos estão localizados no mercado da Chácara Santo Antônio, região localizada na zona sul de São Paulo. Embora a foto ainda não seja tão “bonita” quanto nas regiões da Faria Lima e JK, destacamos que esse mercado recebeu mais de 100 mil m² em entregas desde o 3T17. Mesmo com esse aumento na oferta de área, as taxas de vacância vêm caindo sequencialmente desde o 1T18, e a região se destaca com uma das melhores evoluções na taxa de vacância na comparação anual (-6,4 p.p. no 3T19 vs. 3T18).
Uma das aquisições mais recentes da CCP dentro dessa estratégia, o Edifício Birmann 10, fica localizado nessa região. Destacamos que, em setembro, foram arrendados ~6,8 mil m² no edifício, que encerrou o 3T19 com ~50% de ocupação. Vale destacar que o prédio foi comprado com uma taxa de vacância de 100% (ou seja, sem nenhum locatário).
Também com base nos dados da Cushman & Wakefield, no 2T19, o número de transações nas regiões da JK, Faria Lima, Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio aumentou consideravelmente na comparação ao mesmo trimestre no ano anterior (incluindo compra, venda e fechamento de contratos de locação). Também é possível notar que algumas zonas da cidade ficaram mais “aquecidas” em uma base anual, e destacamos a zona sul de São Paulo (principalmente Chucri Zaidan e CSA). As imagens foram retiradas dos relatórios trimestrais da Cushman.
3. Mais Detalhes Sobre o Portfólio de Shoppings
3.a. Um Portfólio Jovem e Heterogêneo
Atualmente, há 7 empreendimentos no portfólio de Shoppings da CCP, distribuídos entre São Paulo (4), Belo Horizonte (1), Rio de Janeiro (1) e Goiânia (1). A Área Bruta Locável (ABL) dos shoppings totaliza ~262 mil m² e o segmento representou ~60% do Resultado Operacional Líquido (“NOI”) em 2018. No geral, é um portfólio relativamente jovem. Incorporamos às nossas projeções ~34 mil m² em expansões. Chegamos a um CAGR (taxa média anual de crescimento) do NOI de ~11% para os próximos 4 anos, refletindo em (i) a expansão da ABL, (ii) descontos progressivamente mais baixos e (iii) taxas de vacância progressivamente menores.
Vale ressaltar que a maioria dos empreendimentos, principalmente na cidade de São Paulo, (i) estão localizados próximos a avenidas importantes e com fácil acesso ao transporte público; e (ii) apresentam estruturas modernas, com uma ampla gama de restaurantes e serviços. Isso reflete em parte o fato de serem ativos mais jovens, que já nasceram em conceitos mais atualizados. Cinco dos sete shoppings foram inaugurados após 2012: Estação BH (2012), Shopping Metropolitano Barra (2013), Tietê Plaza Shopping (2013), Cidade São Paulo (2015) e Shopping Cerrado (2016).
3.b. Preparada para as mudanças estruturais
Novos hábitos e preferências. Entre as principais tendências que impactam o setor de shoppings, destacamos: (i) o crescimento exponencial da relevância do canal digital nas vendas e (ii) o aumento da participação de uma nova geração de consumidores, que valoriza a conveniência e experiência de forma mais intensa que as gerações anteriores. Em função dessas tendências, os shoppings em geral vêm aumentando os investimentos em revitalização, bem como em plataformas que melhoram a experiência aos usuários. A vantagem dos shoppings brasileiros é que, em grande parte, já estão localizados em regiões privilegiadas, facilitando o acesso do consumidor e a potencial logística por trás do last mile.
“Last Mile”, é a fase final do processo do comércio eletrônico, que faz referência à entrega no domicílio do cliente final. Nessa etapa, eficiência, agilidade e segurança na entrega do produto são cruciais.
Seguindo essas tendências, a CCP celebrou em setembro um contrato de investimento para deter uma participação de até 11,3% no Delivery Center por R$ 12 milhões, com exclusividade na operação de centrais de entregas em determinados shoppings e edifícios atualmente administrados pela empresa. Vale notar que a brMalls (BRML3) e a Multiplan (MULT3) também possuem uma participação minoritária no Delivery Center. Em 2017, a CCP também lançou sua plataforma proprietária de marketplace, a ON Stores. A plataforma reúne mais de 350 lojas, e já possui tanto a opção de entrega pelo Delivery Center como também a busca direta dos produtos por meio do modelo Click & Collect (coletar o produto na loja). Embora não tenhamos atribuído nenhum valor adicional no desempenho dos shoppings em função às iniciativas mencionadas, reconhecemos que a empresa está se movimentando na direção de se adaptar aos novos padrões de consumo.
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