Comunicação de Alteração - Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

1. Panorama e Performance

Após uma forte performance dos fundos imobiliários no mês de dezembro, refletindo numa alta do índice IFIX de 11% no período, vimos uma leve correção de -3,8% no mês de janeiro. Apesar da performance negativa no início do ano, os fundamentos que embasam a nossa perspectiva positiva para o setor permaneceram inalterados.

A expectativa do mercado para o crescimento do PIB, representada pelo consenso do relatório Focus do Banco Central, se manteve relativamente estável em +2,31%. Adicionalmente, as expectativas de juros e inflação tiveram leve queda no mês para 4,25% e 3,47%, respectivamente. Nesse cenário de recuperação econômica, juros baixos e inflação controlada, continuamos vendo uma forte avenida de crescimento para o segmento imobiliário nos próximos anos.

Com isso em mente, vemos essa correção de preços como um evento saudável e comum no universo de renda variável, fazendo um papel importante para ajustes de eventuais distorções nas precificações das cotas e eventualmente criando oportunidades para rebalanceamento de carteiras e pontos de entrada mais atrativos. Caso hajam futuramente outros ralis de preços como os do mês de dezembro, não descartamos eventuais correções adicionais pontuais. Elas serão fundamentais para manter a saúde do produto no médio e longo prazo.

2. Pesos da Carteira Recomendada

Para o mês de fevereiro de 2020, redistribuímos os pesos de cada setor na carteira em relação ao mês anterior, reduzindo a participação no segmento de Lajes Corporativas e aumentando a participação no segmento de shopping centers, logística e recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em shopping (30,0%) e logística (27,5%), seguido do seguimento de recebíveis (25,0%), lajes corporativas (12,5%) e fundo de fundos (5,0%).

Shopping Center (30,0% da carteira): Exemplo de resiliência durante a recessão. Vemos esse segmento como um potencial beneficiário da recuperação do consumo nos próximos anos, além de continuar apresentando grande tendência de consolidação. Focamos a nossa carteira em fundos com portfólios diversificados e localizados nos grandes centros de consumo do país.

Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.

Fundos de Recebíveis (25,0% da carteira): Alto rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses. Por esse motivo, reduzimos o seu peso na carteira recomendada.

Fundo de Fundos (5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando os resultados do mês de janeiro, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

SAIU – Pátria Edifícios Corporativos (PATC11): Estamos retirando Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) da carteira recomendada para fevereiro de 2020, dado que o fundo apresenta grande parte do volume de recursos levantado das emissões em caixa (aproximadamente R$218 milhões). Esse montante é equivalente a 63% do seu patrimônio líquido total após o recente aumento de capital e a aquisição de uma laje no edifício Vila Olímpia Corporate. Na nossa visão, a alocação total dos recursos ainda deve levar meses, o que prejudica a rentabilidade do fundo no curto prazo.

ENTROU – Kinea Índices de Preço (KNIP11): O Kinea Índices de Preço é um fundo dedicado ao investimentos em CRIs de baixo risco indexadas à inflação (99% do seu patrimônio). Apesar da nossa expectativa de inflação controlada, o fundo apresenta spreads saudáveis e a previsibilidade dos rendimentos adiciona um perfil mais conservador e defensivo para a carteira recomendada.

ENTROU – CSHG Logística (HGLG11): O CSHG Logística é proprietário de 14 imóveis logísticos com baixa vacância, espalhados por São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Santa Catarina. Acreditamos que o fundo possui potencial de crescimento dada sua alta diversificação dentro da tipologia a qual sua equipe de gestores é preparada e experiente. Adicionalmente, acreditamos que os pagamentos de dividendos no curto prazo serão positivamente impactados pelo reconhecimento de aluguéis devidos de meses anteriores, como já informado via comunicado da gestora.

ENTROU – HSI Malls (HSML11): Após a 2ª emissão, o Fundo HSI Malls contará com a participação majoritária de cinco shoppings centers em seu portfolio (Shopping Patio Maceió, Shopping Granja Vianna, SuperShopping Osasco, Via Verde Shopping e Shopping Metro Tucuruvi). Assim, vemos potencial para a expansão da sua rentabilidade após a alocação completa dos recursos levantados nas ofertas, que deve ocorrer no curto prazo. Além disso, o portfolio do fundo está bem posicionado para recuperação do consumo e varejo brasileiro.

Carteira Recomendada – Fevereiro de 2020