Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Março de 2020 | Revisão Extraordinária

1. Panorama

O receio dos impactos do coronavírus na economia têm escalado rapidamente nas últimas semanas. Apesar do maior impacto estar ainda concentrado no mercado externo, alguns casos no Brasil começam a surgir. Em decorrência do aumento do contágio e das contramedidas tanto sanitárias (como quarentena preventiva e fechamento de alguns estabelecimentos) quanto econômicas, as expectativas do mercado para o crescimento do PIB, expressa pelo consenso do relatório Focus, estão em +1,68% para 2020, queda significativa quando comparado às expectativas do mês passado (+2,23%).

Os preços dos ativos vêm sofrendo correções desde o começo do mês devido ao aumento de incertezas e, consequentemente, ao movimento de maior aversão ao risco. Apesar do IFIX ter apresentado quedas de –17,3%, ela se mostrou mais resiliente e com menor volatilidade quando comparado ao Ibovespa que apresentou correções de –35,3% nos últimos 30 dias.

Medidas preventivas cada vez mais restritas para conter o contágio do vírus, como o desincentivo a frequentar locais com grande concentração de pessoas e empresas recomendando o trabalho remoto (quando possível), podem gerar um impacto mais relevante nos fundos imobiliários de shopping centers devido a diminuição brusca e prolongada do fluxo de pessoas, o que poderia afetar a capacidade de pagamentos dos lojistas inquilinos, resultando em descontos eventuais e inadimplência mais alta.

Acreditamos que o eventual impacto no mercado imobiliário e nos fundos imobiliários será limitado e temporário (mas não discrepante) e por isso mantemos a nossa perspectiva de recuperação do setor no médio e longo prazo. No entanto, não descartamos impactos negativos e a continuidade da volatilidade no curto prazo.

2. Pesos da Carteira Recomendada

Estamos mudando a composição da carteira devido as preocupações quanto aos impactos do contágio do coronavírus. Dada as incertezas quanto ao crescimento econômico e da restrição de fluxo de pessoas decidimos diminuir a participação no segmento de shopping centers e aumentar o peso em papéis mais defensivos, de menor risco e menor volatilidade como o segmento de fundos de recebíveis. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (40,0%), Logística (37,5%), Shoppings (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).

Fundos de Recebíveis (40,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Apesar da perspectiva de uma inflação e juros menores no curto e médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nesse tipo de fundo.

Ativos logísticos (37,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.

Shopping Center (10,0% da carteira): Com a diminuição do fluxo de pessoas decorrente do coronavírus, o segmento de shopping é o mais impacto. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessão aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência. Apesar dessas incertezas, os fundos de shoppings foram resilientes durante a recessão e focamos em fundos de shopping com portfólio diversificado tanto regionalmente quanto de inquilinos.

Lajes Corporativas (7,5% da carteira): Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais de São Paulo, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses. Por esse motivo, reduzimos o seu peso na carteira recomendada.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.

3. Movimentações – Carteira FIIs

Considerando os acontecimento das últimas semanas e o fluxo de notícias, estamos realizando algumas mudanças estratégicas na nossa carteira recomendada para poder continuar a maximizar o seu potencial. Tendo em vista isso, segue as nossas alterações:

SAIU – Vinci Shopping Centers (VISC11) HSI Malls (HSML11) e Malls Brasil Plural (MALL11): Apesar de termos uma visão positiva para a performance dos portfólios no médio e longo prazo, estamos reduzindo o peso de FIIs de shopping centers em nossa carteira e adotando um posicionamento mais conservador no curto prazo. Adicionalmente, o decreto do governo do Rio de Janeiro publicado nesta terça-feira (17/3) no Diário Oficial do estado (nº 46.973/20) determinou estado de emergência no Rio de Janeiro, além de restringir determinadas atividades/eventos, recomendou a suspensão de certas operações em shoppings centers (com exceção de farmácias e serviços de saúde) por 15 dias. Ainda, a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) também recomendou aos seus associados que funcionem em regime de horário reduzido em regiões com caso do vírus, medida já adotado por alguns shoppings. Caso a suspensão se prolongue ou agrave, vemos impactos significativos para os fundos imobiliários no curto prazo. Por esses motivos, retiramos VISC11, HSML11 e MALL11 da carteira recomendada.

Nova Carteira Recomendada – Março de 2020