CRI MRV – JUN/2021

A MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar do principal segmento de atuação ser atrelado ao programa Casa Verde e Amarela, a empresa também possui exposição no segmento de média renda e conta com as subsidiárias Urba, Luggo e AHS, que ampliam seu escopo para além da incorporação. Há um robusto plano de crescimento para 80 mil unidades por ano até 2025. Nos primeiros seis meses de 2021, sua receita líquida avançou 7,9% para R$ 3,4 bilhões e o EBITDA cresceu 17,6% para R$ 507 milhões. Seu endividamento líquido encerrou o semestre em R$ 2,4 bilhões, com alavancagem medida pela razão (Dívida Líquida + Imóveis a Pagar)/Patrimônio Líquido de 0,62x, próxima ao covenant de 0,65x, explicada pelos novos projetos da empresa, que ainda se encontram em fase de consumo de caixa.

Quem é a MRV?

A MRV foi fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais, por Rubens Menin, Mário Lúcio Menin e Vega Engenharia.

Embora originalmente focada na construção e desenvolvimento de empreendimentos residenciais em Belo Horizonte (MG), a empresa começou a expandir suas operações para as regiões Sul e Sudeste do Brasil em 1995.

Em 2007, a MRV concluiu seu processo de abertura de capital (IPO), captando aproximadamente R$1,2 bilhão. Em 2009, a empresa concluiu um follow-on, levantando um adicional de R$ 595 milhões. Finalmente, a sua subsidiária Log Commercial Properties foi segregada da MRV no final de 2018, tornando-se uma companhia independente.

Atualmente, a MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar do principal segmento de atuação ser atrelado ao programa Casa Verde e Amarela (CVA), antigamente chamado de Minha Casa, Minha Vida, a empresa também possui exposição no segmento de média renda, por meio das linhas Sensia e Class (fora do programa habitacional).

Além disso, a empresa busca expandir seu escopo de atuação por meio das seguintes alavancas de crescimento:

• Urba: subsidiária de planejamento urbano e loteamentos;
• Luggo: startup de locação de apartamentos;
• AHS: construtora que atende as famílias de classe média norte-americana, cujo modelo de negócios consiste no desenvolvimento completo dos empreendimentos e na venda dos condomínios para fundos de renda imobiliária.

Há um robusto plano de crescimento para 80 mil unidades por ano até 2025, que deve atingir cerca de R$ 18 bilhões em Valor Geral de Vendas anuais. A companhia espera lançar 40 mil unidades sob o programa CVA e outros 40 mil unidades fora do programa habitacional.

A MRV possui presença nacional e opera em 22 estados brasileiros e mais de 160 cidades, com uma grande expertise em moradias populares com larga nacional. Também atua em todas as etapas de aquisição, desenvolvimento, construção e vendas de terreno em desenvolvimento. Ademais, é atua em 14 cidades nos Estados Unidos da América, nos estados da Florida, Texas e Georgia.

A companhia está listada no Novo Mercado, atendendo a todos os requisitos para o mais alto nível de governança corporativa da B3, sob o código MRVE3. Rubens Menin, atual presidente do Conselho e fundador, é o principal acionista controlador com participação de 37,5% na empresa.

Principais fatores do crédito

Fonte: MRV. Elaboração: XP.

A queda das taxas de juros para o financiamento imobiliário, a continuidade nos repasses do CVA (mesmo no auge da pandemia da covid-19) e a diversificação de atuação foram responsáveis pelo sólido desempenho operacional da MRV em 2020, que registrou total de 54 mil vendas brutas, o equivalente a R$ 8,7 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV).

Como consequência, a receita líquida avançou 9,8% ao ano para R$ 6,6 bilhões e o EBITDA permaneceu estável em R$ 1 bilhão, dada a pressão da inflação de materiais no segundo semestre de 2020. A geração de caixa consolidada atingiu o patamar de R$ 75,4 milhões. A MRV Incorporação Brasil registrou geração de R$ 521,1 milhões, ofuscada pelo consumo de caixa de R$ 344,1 milhões da AHS, R$ 42,7 milhões da Luggo e R$ 58,8 milhões da Urba.

Já nos seis primeiros meses de 2021, a companhia renovou seu recorde de receita operacional líquida para o período, atingindo R$ 3,4 bilhões, avanço anual de 7,9%, em função do aumento na produção. O EBITDA reportado atingiu R$ 507 milhões (crescimento de 17,6% na mesma janela), resultando em margem de 14,9%.

Ao fim de junho, a MRV possuía endividamento líquido de R$ 2,4 bilhões, crescimento de 27,4% ante o saldo de 2020. A alavancagem, medida pela razão (Dívida Líquida + Imóveis a Pagar)/Patrimônio Líquido atingiu 0,62x, se situando próxima ao covenant de 0,65x presente em suas emissões. O avanço do endividamento e da alavancagem se dá pelos novos projetos da empresa, que ainda se encontram em fase de consumo de caixa no momento.

Por fim, em 30 de junho de 2021, a Companhia possuía um caixa de R$ 2,7 bilhões, contra vencimentos de dívidas no curto prazo de R$ 912 milhões, sendo R$ 643 milhões em moeda nacional e o restante em dólar.

Pontos de atenção

Dependência grande de programa governamental

A MRV é a maior incorporadora do Programa Casa Verde Amarela (CVA) e, há anos, possui uma consolidada operação de mais de 40 mil unidades anuais no programa. Cerca de 82,0% da receita bruta da MRV em 2020 foi gerada em projetos enquadrados no programa. Além disso, se olharmos para potencial de construção, 68,9% do landbank da empresa encontrava-se adequado a empreendimentos deste segmento ao fim do exercício.

Portanto, pode-se afirmar que a MRV é altamente exposta ao programa habitacional do governo federal, ficando assim sujeita a eventuais mudanças que possam afetá-lo negativamente.

Por outro lado, é importante destacar sua certa flexibilidade, ilustrada pela exposição nos segmentos de média renda além das subsidiárias Urba, Luggo e AHS.

Exposição às condições macroeconômicas

Apesar do segmento de baixa renda ter apresentado demanda resiliente de moradias nos últimos ciclos econômicos, dado o volume considerável de subsídios, extensa base da pirâmide de renda das famílias brasileiras e forte formação de famílias, a incorporadora também possui exposição ao segmento de incorporação tradicional, que deverá ganhar maior participação na receita da empresa nos próximos anos.

O desempenho do setor de construção civil tradicional possui elevada correlação com o cenário econômico do país. Como principais variáveis econômicas que impactam diretamente as operações da MRV, é possível citar: nível de emprego, taxas de juros, disponibilidade de crédito e o nível de confiança. O nível de confiança é um indicador importante porque o comprador precisa ter confiança que terá estabilidade no futuro para honrar o pagamento do financiamento imobiliário.

Em períodos de incertezas, além da desaceleração das vendas contratadas, as companhias também são impactadas pelos distratos, que representam o rompimento de um contrato de aquisição de imóvel. Antes da sanção da Lei 13.786/2018, conhecida como lei dos distratos, as empresas eram obrigadas pela justiça a pagar de volta ao comprador quase que a totalidade do montante pago em caso de rompimento de contratos. Mesmo com a vigência da lei, que prevê o pagamento de multas por parte do comprador, os distratos seguem impactando negativamente as operações das empresas do setor.

Como mitigante, aponta-se o modelo de financiamento utilizado pela incorporadora, chamado de “Repasse na Planta”. Nessa modalidade, o imóvel é financiado antes do término da obra, repassando o risco da dívida para o banco no início da construção. Além disso, a MRV considera que a unidade foi vendida apenas no momento em que o cliente obtém o financiamento, reduzindo o risco de distratos.

Estratégia de crescimento

Conforme mencionado anteriormente, além de seu principal produto (empreendimentos habitacionais de baixa renda) a MRV também explora outras oportunidades de crescimento.

Apesar de enxergarmos os esforços de diversificação como positivos, tais frentes de atuação possuem maior exigência de capital empregado para o desenvolvimento de projetos e compra de terrenos frente ao atual negócio principal. Ademais, as atividades da AHS possuem um ciclo de caixa mais alongado que as construções no segmento de baixa renda, podendo chegar a 4 ou 5 anos, ante até 18 meses do ciclo de seu core business.

Nota-se, portanto, que o plano de expansão da companhia deverá mudar seu perfil de negócios ao longo do tempo, em razão das expectativas de que dois terços do VGV da MRV sejam advindos das novas frentes de negócios.

Além dos riscos naturais de novos mercados, é possível que a MRV demande capital adicional, seja por meio de novas emissões, aumento de capital ou empréstimos bancários. Em vista disso, as captações da MRV para realizar o financiamento dessas novas operações deverão ser monitoradas.

Fonte

MRV

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