A Aliansce Sonae é resultado da fusão entre Aliansce e a Sonae Sierra, concluída em agosto de 2019, e constitui hoje a maior empresa do setor de shopping centers no Brasil. A empresa atua desde o planejamento e desenvolvimento do projeto até gerenciamento da estrutura e gestão financeira, comercial, jurídica e operacional dos centros comerciais. Em 2020, a empresa foi negativamente afetada pelo fechamento de shoppings centers em resposta à pandemia da covid-19, medida que foi flexibilizada com o decorrer do ano. A receita líquida do exercício atingiu R$ 617,8 milhões, redução de 33,4% ante 2019, enquanto o EBITDA ajustado sofreu contração de 45,8% para R$ 373,5 milhões. Apesar do contexto adverso, o endividamento líquido reduziu 34% no mesmo período e a relação dívida líquida / EBITDA atingiu 1,2x (ante 1,3x no 4T19). A empresa possui covenant de alavancagem de 3,5x.
Destaques positivos
- A maior empresa do setor no Brasil.
- Ganhos de sinergia com a fusão.
- Baixa alavancagem e alta liquidez.
- Renegociações bem sucedidas para redução de custos da dívida.
- Alta taxa de ocupação.
Pontos de atenção
- Exposição à atividade econômica.
Quem é a Aliansce Sonae?
Histórico
A Aliansce Sonae é resultado da fusão entre Aliansce e a Sonae Sierra, concluída em agosto de 2019, e constitui hoje a maior empresa do setor de shopping centers no Brasil.
A Aliansce Shoppings Centers foi uma administradora de shoppings cuja origem remontou à construção do primeiro shopping center do Nordeste do Brasil: o Nacional Iguatemi Salvador, inaugurado em 1970 por Newton Rique.
A companhia tomou forma apenas em 2004, quando o filho de Newton, Renato Rique, montou uma sociedade com a Gávea Investimentos e a americana Diversified Realty (DDR).
No momento da fusão com a Sonae, a Aliansce era uma das maiores empresas do setor. Destacavam-se em seu portfólio o Shopping Leblon e o Via Parque, ambos localizados no Rio de Janeiro.
Já a Sonae Sierra Brasil foi fundada em 2002 a partir da construção do Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas, centro de 122,8 mil m² de área bruta locável. Após a inauguração, a Sonae expandiu-se por meio da construção e operação de novos centros de compras, como o Boavista Shopping (São Paulo), Manauara Shopping (Manaus), Uberlândia Shopping (Uberlândia) e Passeio das Águas Shopping (Goiânia).
A fusão somou os 31 empreendimentos da Aliansce aos 9 da Sonae e garantiu à nova companhia um portfólio complementar e diversificado.
Atuação
A Aliansce Sonae atua desde o planejamento e desenvolvimento do projeto até gerenciamento da estrutura e gestão financeira, comercial, jurídica e operacional de shopping centers.
Presença
A fusão que originou a Aliansce Sonae permitiu que a nova companhia possuísse ativos complementares, presentes em 12 estados nas cinco regiões do país. Isso se refletiu em ganhos de sinergia e redução de despesas operacionais.
Ao final de 2020, a empresa detinha 27 shoppings centers em seu portfólio, totalizando 802,5 mil m² de área bruta locável (ABL) própria e 1.143,0 mil m² de ABL total. Além disso, na frente de serviços de planejamento, administração e comercialização, a companhia atende 12 shoppings centers de terceiros, com ABL total de 289,6 mil m².
Fonte: XP Investimentos, Aliansce Sonae.
Principais fatores do crédito
Para melhor entendimento, esclarecemos que a nomenclatura “4T20” significa “quarto trimestre de 2020”. Suas variações também se aplicam (ex: 3T20 seria o terceiro trimestre de 2020).
Fonte: XP Investimentos, Aliansce Sonae.
Cenário atual
As medidas de restrição adotadas como resposta à pandemia da covid-19 a partir de março do ano passado provocaram o fechamento de locais com potencial de aglomeração de pessoas, como os shoppings centers. Portanto, as administradoras de shoppings centers, como a Aliansce Sonae, assim como os lojistas, tiveram suas operações afetadas no período.
No começo, a empresa concedeu 50% de desconto no aluguel referente a março e 100% em abril e maio para os shoppings que permaneceram fechados, além de corte de custos condominiais. Essas medidas foram possíveis principalmente por conta de sua forte posição de caixa e baixa alavancagem, que conferem conforto aos indicadores financeiros da empresa apesar da crise.
Além disso, a Aliansce Sonae reduziu seus investimentos planejados para 2020, adiando planos de expansão, para preservar o caixa durante o período de incerteza.
O avanço das medidas de flexibilização do isolamento social permitiu a reabertura de parte dos shoppings do portfólio da companhia em julho e agosto. Em setembro, todos estavam em funcionamento, ainda que com restrição dos horários de funcionamento. A companhia adotou negociações individuais com os lojistas, tratando caso a caso, com o objetivo de manter a taxa de ocupação dos shoppings em níveis satisfatórios.
No último trimestre do ano, houve maior flexibilização para o funcionamento dos shoppings, permitindo que os shoppings do portfólio funcionassem em média por 96% do horário regular pré-pandemia, o que permitiu maior redução nos descontos de aluguel.
Por outro lado, o repique no número de casos de covid-19 no 1T21 foi responsável pelo retorno de medidas mais rígidas de restrição à circulação de pessoas, provocando novamente o fechamento de shoppings, o que poderá interromper a trajetória de recuperação das atividades da empresa. O reflexo será conhecido com a publicação dos resultados do primeiro trimestre.
A Aliansce Sonae anunciou a aquisição de participação adicional de 21% no Shopping Leblon em março de 2021, passando a deter 51%. O shopping é considerado estratégico pela empresa, por conta de seu sólido histórico de resultados e localização.
Destaques operacionais
A continuidade das flexibilizações sobre o funcionamento das operações de estabelecimentos comerciais no Brasil no quarto trimestre de 2020 permitiu que o movimento de recuperação dos indicadores operacionais da Aliansce Sonae permanecesse.
A taxa de ocupação, por exemplo, passou de 94,8% no 3T20 para 95,8% no 4T20, ante 96,7% ao fim de 2019. Apesar da crise enfrentada pela indústria, a política de suporte aos lojistas permitiu que o índice permanecesse elevado.
Já as Vendas Mesmas Lojas (SSS, do inglês Same Store Sales) apresentaram contração de 11,6% no 4T20 ante 4T19. No 3T20, a redução havia sido de 25,1%. Além disso, a inadimplência líquida, que havia representado 11,6% da receita no 3T20, alcançou 5,2% no 4T20.
A empresa assinou 179 novos contratos de locação no quarto trimestre, em linha com o apurado no 4T19.
Destaques financeiros
Receita líquida e EBITDA
A receita líquida ajustada da companhia alcançou R$ 238,6 milhões no 4T20, redução de 12,7% frente ao 4T19, ainda impactado pelos descontos concedidos sobre o aluguel mínimo. Apesar da contração, nota-se evolução expressiva em relação ao segundo e ao terceiro trimestres de 2020.
No ano de 2020, a receita líquida da empresa atingiu R$ 617,8 milhões, redução de 33,4% ante os R$ 927,3 milhões apurados em 2019. O EBITDA ajustado sofreu uma contração de 45,8% no período, para R$ 373,5 milhões, enquanto a margem EBITDA contraiu de 74,3% para 60,5%.
A redução do faturamento e rentabilidade é condizente com o atual momento do setor.
Endividamento e alavancagem
Ao fim do quarto trimestre de 2020, o endividamento bruto da companhia foi de R$ 2 bilhões, em linha com 2019. Já a dívida líquida apresentou redução de 34% no mesmo período, de R$ 933,5 milhões para R$ 616,4 milhões, devido ao aumento das disponibilidades no período.
O custo médio da dívida da Aliansce Sonae foi reduzido de 6,3% ao fim de 2019 para 5,4% ao fim de 2020 – reflexo do corte da taxa básica de juros, e da renegociação de taxas e pagamento antecipado de dívidas mais onerosas, parte de esforços que a companhia vem empreendendo nos últimos anos para redução das despesas financeiras.
Mesmo em período de menor geração de caixa, a alavancagem da companhia continua controlada: a relação dívida líquida / EBITDA atingiu 1,2x no 4T20, ante 1,3x no 4T19, com colchão confortável em relação ao covenant de alavancagem de 3,5x.
Quanto ao seu cronograma de amortização, a sólida posição de caixa de R$ 1,4 bilhão é suficiente para o pagamento de suas obrigações até meados de 2023, o que reduz de forma significativa riscos de refinanciamento no curto a médio prazo.
Pontos de atenção
Exposição à atividade econômica
A Aliansce Sonae, por estar inteiramente exposta ao setor de shopping centers, fica também sujeita às condições do cenário macroeconômico, uma vez que pessoas só irão consumir em um cenário favorável.
Os motivos de queda de consumo em momentos de crise são aumento de desemprego, queda na confiança do consumidor e maior dificuldade de acesso a crédito.
Além disto, a Aliansce Sonae tem como foco consumidores das classes B e C, que são mais atingidos por crises.
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Fonte
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