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LOG CP (LOGG3): O que esperar da LOG CP para o ano de 2022?

Realizamos uma reunião com o CFO da LOG CP (LOGG3) e saímos com algumas reflexões para a empresa no ano de 2022. Confira os detalhes.

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Realizamos uma reunião com o CFO da LOG CP (LOGG3) e saímos com uma visão positiva para a empresa. Os principais destaques foram: (i) A estratégia de reciclagem do portfólio deve continuar, mas com um “cap rate” de saída mais alto de ~7,5% (vs. ~6% anteriormente), o que vemos como saudável; (ii) O plano de expansão “Todos por 1.5” está acima das expectativas, apoiado pelo “flight to quality”, com ativos AAA superando a  performance da indústria; (iii) A produção parece estar no caminho certo, o que deve resultar em 415 mil m² de área bruta locável (ABL) a serem entregues em 2022. Mantemos nossa recomendação neutra para LOG e preço-alvo de R$28,00.

Reciclagem do portfólio deve acontecer apesar do macro desafiador

De acordo com a administração da LOG CP, a reciclagem de portfólio parece estar no caminho certo. No entanto, esperamos ver um “cap rate” de saída mais alto de ~7,5% em comparação com os níveis recentes de ~6%. Isso, no entanto, continua sendo positivo em nossa visão. A empresa mencionou que os projetos construídos sob medida, ou, como referido pela empresa “built to suit” (BTS), estão com a demanda acelerada e alguns investidores estratégicos ainda estão procurando os ativos da LOGG. Porém, os fundos imobiliários (FIIs) parecem estar enfrentando um cenário mais desafiador devido às taxas de juros mais altas.

O “Flight to Quality” tem criado uma avenida de crescimento para a empresa

O plano “Todos por 1.5” (programa da empresa que pretende entregar 1,5 milhão de m² de ABL até o final de 2024) parece estar no caminho certo e operando acima das expectativas da LOGG. O plano tem sido impulsionado por:

  1. Forte demanda por armazéns bem localizados por parte das empresas de tamanho relevante de comércio eletrônico (e-commerce) com foco na estratégia de logística de proximidade (Last Mile)
  2. Baixa concorrência nas regiões Norte e Nordeste, onde observamos uma diferença significativa entre oferta e demanda, levando a LOG CP a ser a empresa mais forte do segmento. Dessa forma, não vemos nenhum player com importância relevante operando na região.
  3. A LOG já possui ~90% do banco de terrenos necessário para seu plano de expansão, evitando exposição a um ambiente com preços de terrenos mais altos.

Entregas em andamento

Estimamos 415 mil m² de ABL a serem entregues em 2022 pela LOG CP, sendo que 85% destes empreendimentos já estão pré-locados. O restante (15%) deve ser contratado até o final do ano, em nossa opinião.

Nossas estimativas para a LOG CP

Fonte: XP Research e Companhia

“Flight to Quality”: Tendência dos clientes de troca de ativos mais antigos por ativos mais novos e adequados para as suas necessidades.

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